제10회(2021년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의1 1)
사례
[사실관계]
甲은 건물을 신축하기 위하여 乙과 乙 소유의 X토지에 관하여 토지임대차계약(임대차기간 2016. 6. 1.부터 2021. 5. 31.까지 5년, 임대차보증금 7억 원, 월 차임 2,000만 원)을 체결하고, 2017. 8. 22. X토지 위에 Y건물을 신축하여 소유권보존등기를 마쳤다.
甲은 Y건물에서 창고를 운영하려는 丙과 건물임대차계약(임대차기간 2017. 10. 1.부터 2020. 9. 30.까지 3년, 임대차보증금 1억 원, 월 차임 500만 원)을 체결하였다.
[※ 아래 각 문항은 별개이며, ｢상가건물 임대차보호법｣은 적용되지 않는 것을 전제로 함]
[문제 1]
甲이 乙에게 5기의 차임 지급을 연체하자 乙은 2020. 9. 30. 甲과의 토지임대차계약을 적법하게 해지하였다.
1) 乙은 甲을 상대로 Y건물의 철거 및 X토지의 인도를 청구하였다. 이에 甲은 ｢민법｣ 제643조, 제283조를 근거로 Y건물에 대한 매수청구권을 행사하였다.
2) 乙은 丙을 상대로 Y건물에서의 퇴거 및 2020. 10. 1.부터 X토지가 인도될 때까지 월 2,000만 원의 비율로 계산한 부당이득의 반환을 청구하였다. 이에 丙은 자신은 Y건물의 임차인에 불과하므로 X토지의 차임을 지급할 의무가 없다고 주장하였다.
설문
乙의 청구 및 이에 대한 甲, 丙의 각 주장은 타당한가? (1) 甲의 매수청구권 행사 / 2) 乙의 丙에 대한 퇴거 및 부당이득반환청구)
해설
결론: 甲의 매수청구권 행사는 부당하여 乙의 철거·인도청구는 인용되고, 丙에 대한 퇴거청구는 인용되나 부당이득반환청구는 기각된다
쟁점
토지임대인 乙이 토지소유권에 기하여 건물소유자 甲에게 Y건물 철거·X토지 인도를, 건물임차인 丙에게 퇴거·부당이득반환을 청구한 데 대하여, ① 차임연체로 임대차가 해지된 甲이 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지, ② 건물임차인 丙이 토지소유자 乙에게 부지의 차임 상당 부당이득반환의무를 지는지가 문제된다.
근거 법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 … 임차인은 … 제283조의 규정을 준용한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제643조
민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 …
— 국가법령정보센터 · 민법 제214조
검토
乙은 차임연체를 이유로 토지임대차를 적법하게 해지하였으므로, 토지소유권에 기한 방해배제로서 건물소유자 甲에게 Y건물의 철거와 X토지의 인도를, 건물점유자 丙에게 그 퇴거를 구할 수 있다(민법 제214조). 이하 甲·丙의 각 주장의 당부를 검토한다.
(1) 甲의 지상물매수청구권 행사 — 부당
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간만료 등으로 종료하고 지상 건물이 현존하면 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(민법 제643조, 제283조). 그러나 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 그러하지 아니하다.
대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권：채무불이행으로 해지된 경우 배제
甲은 5기의 차임을 연체하여 그 채무불이행을 이유로 토지임대차가 해지되었으므로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 따라서 甲의 매수청구권 행사는 부당하고, 乙의 甲에 대한 Y건물 철거 및 X토지 인도청구는 인용된다.
(2) 丙에 대한 퇴거 및 부당이득반환청구
乙은 Y건물의 철거를 위하여 그 점유자인 丙에게 퇴거를 구할 수 있으므로, 丙에 대한 퇴거청구는 인용된다. 그러나 부당이득반환청구에 관하여는, 건물의 소유명의자가 아닌 자는 실제로 건물을 점유하더라도 그 부지를 점유하는 자로 볼 수 없다.
대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결
… 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않다 하더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다. 한편 … 건물의 소유명의자가 아닌 자는 실제 건물을 점유하고 있다 하더라도 그 부지를 점유하는 자로 볼 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 점유：건물소유자의 건물 부지 점유
X토지의 부지를 점유하는 자는 건물 소유자인 甲이고, 건물임차인에 불과한 丙은 부지의 점유자가 아니다. 따라서 乙은 부지를 점유하는 甲에게 차임 상당의 부당이득반환을 구할 수 있을지언정 丙에게는 이를 구할 수 없으므로, 부지의 차임 지급의무가 없다는 丙의 주장은 타당하고 乙의 부당이득반환청구는 기각된다.
결론
甲은 차임연체로 임대차가 해지되어 지상물매수청구권을 행사할 수 없으므로 乙의 철거·인도청구는 인용되고, 丙에 대한 퇴거청구는 인용되나, 건물임차인 丙은 부지 점유자가 아니어서 부당이득반환의무가 없으므로 乙의 丙에 대한 부당이득반환청구는 기각된다.
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참고: 이관형 「제10회 변호사시험 민사법 사례형 해설」