제10회(2021년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의1 2)
사례
[사실관계]
甲은 건물을 신축하기 위하여 乙과 乙 소유의 X토지에 관하여 토지임대차계약(임대차기간 2016. 6. 1.부터 2021. 5. 31.까지 5년, 임대차보증금 7억 원, 월 차임 2,000만 원)을 체결하고, 2017. 8. 22. X토지 위에 Y건물을 신축하여 소유권보존등기를 마쳤다.
甲은 Y건물에서 창고를 운영하려는 丙과 건물임대차계약(임대차기간 2017. 10. 1.부터 2020. 9. 30.까지 3년, 임대차보증금 1억 원, 월 차임 500만 원)을 체결하였다.
[※ 아래 각 문항은 별개이며, ｢상가건물 임대차보호법｣은 적용되지 않는 것을 전제로 함]
[문제 2]
甲은 2020. 4.경 丙에게 Y건물에 대한 임대차계약의 연장 여부를 물었으나 丙은 더 이상 연장하지 않겠다고 하였다. 丙은 코로나 여파로 영업이 되지 않던 중이라 임대차계약기간이 만료한 2020. 9. 30. 창고에 있던 물건을 빼놓은 채 창고 문을 열쇠로 잠가두었다.
丙은 2020. 10. 1. 甲에게 Y건물의 임대차계약기간 만료를 이유로 1억 원의 임대차보증금을 반환하라고 청구하였다. 이에 甲은 1) 丙이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 2021. 1. 1. 현재까지 Y건물을 인도하지 않고 있으므로 부당이득 또는 불법점유에 따른 손해배상을 이유로 임대차보증금에서 3개월분의 차임을 공제하고, 2) 丙으로부터 Y건물을 인도받음과 동시에 공제된 임대차보증금 8,500만 원을 지급하겠다고 주장한다.
설문
丙의 청구 및 이에 대한 甲의 주장은 타당한가? (丙의 보증금 반환청구 / 甲의 3개월분 차임 공제 및 동시이행항변)
해설
결론: 丙의 보증금반환청구는 이유 있고, 甲의 차임 공제 항변은 부당하나 동시이행 항변은 타당하여, 丙은 Y건물 인도와 상환으로 1억 원을 지급받는 상환이행판결을 받는다
쟁점
건물임대차 종료 후 丙이 보증금 1억 원의 반환을 구하는 데 대하여, ① 丙이 계약 종료 후 물건을 뺀 채 창고를 잠가둔 경우 甲이 3개월분 차임을 부당이득 또는 손해배상으로 보증금에서 공제할 수 있는지, ② 甲의 보증금반환의무와 丙의 목적물인도의무가 동시이행관계에 있는지가 문제된다.
근거 법령
민법 제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. …
— 국가법령정보센터 · 민법 제536조
검토
丙은 2020. 4.경 갱신을 거절하여 2020. 9. 30. 임대차기간이 만료하였으므로, 甲에게 보증금 1억 원의 반환을 구할 수 있다. 이하 甲의 각 항변의 당부를 검토한다.
(1) 甲의 3개월분 차임 공제 항변 — 부당
甲은 丙이 목적물을 인도하지 않았음을 이유로 부당이득 또는 불법점유 손해배상으로 차임을 공제하려 하나, 임차인이 계약 종료 후 목적물을 계속 점유하더라도 이를 본래의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없는 경우에는 부당이득반환의무가 성립하지 않고, 동시이행항변권에 기한 점유는 불법점유가 아니어서 손해배상의무도 없다.
대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결
[1] … 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 … 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. [2] … 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 … 현실적인 이행의 제공을 하여 … 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대차 종료 후 계속 점유：사용·수익 없으면 부당이득 ✗·동시이행항변 점유는 불법점유 ✗
丙은 계약기간이 만료한 2020. 9. 30. 창고에 있던 물건을 모두 빼놓은 채 창고 문을 잠가두어 이를 사용·수익하지 않았으므로 실질적 이득이 없어 부당이득반환의무가 성립하지 않고, 甲이 보증금반환의무의 이행제공을 한 바 없어 丙의 점유는 동시이행항변권에 기한 것으로서 불법점유가 아니므로 손해배상의무도 없다. 따라서 공제의 대상이 되는 甲의 채권이 존재하지 않아 3개월분 차임 공제 주장은 부당하다.
(2) 甲의 동시이행 항변 — 타당
대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결
임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. …
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대차 종료 시 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계 및 점유 중 보증금반환채권의 소멸시효 부진행
임대인 甲의 보증금반환의무와 임차인 丙의 Y건물 인도의무는 동시이행관계에 있으므로(민법 제536조), 丙으로부터 Y건물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하겠다는 甲의 동시이행 항변은 타당하다.
임대차 종료 시 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계에 관한 이 판례(2016다244224)는 제1회 민사법 사례형 제1문 2)에서도 다루어졌습니다.
결론
丙의 보증금반환청구는 이유 있고, 甲의 3개월분 차임 공제 항변은 부당하여 보증금 전액 1억 원이 반환 대상이 되나, 동시이행 항변은 타당하다. 따라서 법원은 丙이 甲에게 Y건물을 인도받음과 동시에 1억 원을 지급받는 상환이행판결(일부 인용)을 선고한다.
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참고: 이관형 「제10회 변호사시험 민사법 사례형 해설」