제7회(2018년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의3 1)
사례
甲은 X건물을 신축한 후 소유권보존등기를 마치고, 2016. 9. 25. 부동산중개업소를 운영하려는 乙에게 임대하였다(보증금 1억 원, 월차임 300만 원은 매월 말일 지급). 乙은 2016. 10. 1. 사업자등록을 마치고 영업을 시작하였는데, 처음 몇달간은 차임을 제때 지급하였으나, 2017년 1월부터 차임을 연체하기 시작하였다.
[추가적 사실관계]
2017. 7. 1. 甲은 X건물을 丙에게 매도하고 같은 날 소유권이전등기를 경료해 주었는데, 丙이 X건물을 매수한 후에도 차임연체는 계속되었다. 이에 2017. 11. 2. 丙은 乙에게 차임연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통지하면서 X건물의 반환을 청구하였고, 乙이 같은 달 30. X건물을 인도하자 연체된 차임액 3,300만 원을 공제한 6,700만 원을 乙에게 지급하였다. 그러자 乙은 丙이 甲과 X건물에 대한 매매계약을 체결할 당시 연체차임채권을 양수한 바 없어 丙이 소유권을 취득한 후에 연체한 1,500만 원만 보증금에서 공제할 수 있다고 주장하면서, 이를 초과하여 공제한 1,800만 원을 반환할 것을 청구하는 소를 제기하였다. 丙은 甲과 X건물에 대한 매매계약을 체결할 당시 연체차임에 관한 합의를 한 바 없었다.
설문
乙의 丙에 대한 보증금반환청구는 인용될 수 있는가?
해설
쟁점
임차건물의 양수인 丙이 임대인의 지위를 승계한 경우, 그 승계 전에 발생한 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지가 문제된다.
근거 법령
상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 … 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 상가건물 임대차보호법 제3조
검토
乙은 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖추었으므로, 丙이 X건물을 매수하여 소유권을 취득함으로써 丙은 임대인의 지위를 승계하고 보증금반환채무도 승계한다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).
임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임채권은 별도의 채권양도절차가 없는 한 양수인에게 이전되지 않고 양도인만이 청구할 수 있으나, 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로 그 연체차임은 채권양도 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다.
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. … 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대인 지위 승계 전 연체차임의 보증금 공제
이 사건에서 丙은 甲과 매매 당시 연체차임에 관한 합의를 한 바 없어 승계 전 연체차임채권(1,800만 원)이 채권양도로 이전된 것은 아니지만, 임대차가 종료되어 乙에게 보증금을 반환할 때에는 그 승계 전 연체차임도 채권양도 요건 없이 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 丙이 승계 전 연체차임 1,800만 원과 승계 후 연체차임 1,500만 원을 합한 3,300만 원 전부를 보증금에서 공제한 것은 적법하다.
결론
승계 전 연체차임도 임대차보증금에서 당연히 공제되므로, 丙이 연체차임 3,300만 원을 모두 공제하고 6,700만 원을 반환한 것은 정당하고, 乙의 丙에 대한 1,800만 원의 보증금반환청구는 인용될 수 없다.