제7회(2018년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의3 2)
사례
甲은 X건물을 신축한 후 소유권보존등기를 마치고, 2016. 9. 25. 부동산중개업소를 운영하려는 乙에게 임대하였다(보증금 1억 원, 월차임 300만 원은 매월 말일 지급). 乙은 2016. 10. 1. 사업자등록을 마치고 영업을 시작하였는데, 처음 몇달간은 차임을 제때 지급하였으나, 2017년 1월부터 차임을 연체하기 시작하였다.
[추가적 사실관계]
甲의 채권자 丁은 2016. 11. 20. 甲의 乙에 대한 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받았고, 다음 날 위 명령이 乙에게 송달되었다. 이에 乙은 2016년 11월분과 12월분 차임을 추심채권자 丁에게 지급하였다.
한편, 2017. 9. 10. 甲은 乙에 대하여 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하였고, 2017. 9. 30. 乙이 甲에게 X건물을 인도하자 甲은 보증금에서 연체차임 2,700만 원을 공제한 잔액을 乙에게 반환하였다. 그러자 乙은 甲의 차임채권에 대한 丁의 채권압류 및 추심명령이 송달된 이후에는 甲에게 차임을 지급하는 것이 금지되므로 보증금에서 이를 공제할 수 없다고 주장하면서, 甲을 상대로 공제한 보증금 2,700만 원의 반환을 청구하는 소를 제기하였다.
설문
乙의 甲에 대한 보증금반환청구는 인용될 수 있는가?
해설
쟁점
甲의 乙에 대한 차임채권에 관하여 丁의 채권압류 및 추심명령이 송달된 후에 발생한 연체차임을, 임대차 종료 시 임대인 甲이 임대차보증금에서 공제할 수 있는지가 문제된다.
근거 법령
민사집행법 제229조(금전채권의 현금화방법) ② 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민사집행법 제229조
검토
임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 인도할 때까지 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 이러한 공제는 임대차보증금의 담보적 효력에 의한 것이므로, 차임채권에 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지이다.
대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 … 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 압류·추심명령된 차임채권의 보증금 공제
이 사건에서 乙은 압류·추심명령의 대상이 된 2016년 11월분·12월분 차임을 추심채권자 丁에게 지급하여 그 부분은 이미 소멸하였고, 그 이후에 발생하여 임대차 종료 시까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 연체차임 2,700만 원은 압류·추심명령에도 불구하고 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 甲이 보증금에서 연체차임 2,700만 원을 공제한 것은 적법하다.
결론
차임채권에 대한 압류·추심명령이 있더라도 임대차 종료 시까지 추심되지 아니한 잔존 연체차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되므로, 甲의 공제는 적법하고 乙의 甲에 대한 2,700만 원의 보증금반환청구는 인용될 수 없다.