제6회(2017년) 변호사시험 민사법 사례형 제1문의1 1)
사례
甲은 경기도 가평군 소재 X토지의 소유권자인데, X토지는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 甲은 2010. 10. 10. 乙과 X토지에 관하여 매매대금을 1억 원으로 하는 부동산매매계약을 체결하고 계약 당일 계약금으로 1,000만 원을 받았으며, 나머지 잔금은 토지거래허가를 받은 날로부터 1개월 이내에 지급하기로 약정하였다. 그런데, 甲은 X토지의 급격한 지가상승이 예상되자 토지거래허가를 위한 협력의무를 이행하지 않았으며, 이에 따라 乙은 甲을 피고로 X토지에 관한 토지거래허가 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소하였고, 위 판결에 대하여 甲이 항소하였다.
甲은 위 항소심 재판 도중에 ｢민법｣ 제565조 제1항에 따라 X토지에 관한 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 적법하게 공탁한 다음, 乙에게 위 매매계약을 해제한다는 내용증명우편을 보냈다. 이에 대하여 乙은 이미 X토지에 관하여 토지거래허가 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소하였고, 이는 위 매매계약에 대한 이행의 착수가 있었다고 할 것이므로, ｢민법｣ 제565조에 따른 해제는 할 수 없다고 주장하고 있다.
설문
甲과 乙의 주장은 타당한가?
해설
쟁점
토지거래허가구역 내 X토지 매매에서, 매수인 乙이 토지거래허가 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소한 상태에서, 매도인 甲이 계약금의 배액을 공탁하고 민법 제565조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있는지가 문제된다. 유동적 무효 상태에서 해약금 해제가 가능한지, 협력의무 이행소송의 제기·승소가 ‘이행의 착수’에 해당하는지가 핵심이다.
근거 법령
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제565조
검토
(1) 유동적 무효 상태에서의 해약금 해제 가부
토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 허가받을 것을 전제로 체결된 매매계약은 허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태에 있다(대법원 90다12243 전합 — 표준판례: 유동적 무효：(구)국토이용관리법상 규제구역 내의 토지거래의 효과). 그러나 이러한 유동적 무효 상태에서도 계약금에 의한 해약금 해제는 계약 일반의 법리에 따라 허용된다.
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(판결요지 [1])
… 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효 상태의 토지거래계약과 계약금에 의한 해제：해약금 해제 가부와 이행의 착수
위 해약금 해제 판례(97다9369)는 제9회 민사법 제2번·제5회 민사법 제2번 선택형에서도 출제되었다.
(2) 협력의무 이행소송의 제기·승소가 이행의 착수인지
대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결
… 당사자 사이에는 그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것이지만, 이러한 의무는 그 매매계약의 효력으로서 발생하는 매도인의 재산권이전의무나 매수인의 대금지급의무와는 달리 신의칙상의 의무에 해당하는 것이어서 당사자 쌍방이 위 협력의무에 기초해 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 아직 그 단계에서는 당사자 쌍방 모두 매매계약의 효력으로서 발생하는 의무를 이행하였거나 이행에 착수하였다고 할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효 상태 토지거래계약의 협력의무 이행과 이행의 착수：허가신청·취득은 이행착수 ✗, 해약금 해제 가능
토지거래허가에 관한 협력의무는 매매계약의 효력으로 발생하는 재산권이전의무나 대금지급의무와는 구별되는 신의칙상의 의무에 불과하다. 따라서 乙이 그 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소하였다 하더라도, 이는 매매계약상의 채무를 이행하거나 그 이행에 착수한 것이 아니므로 민법 제565조 제1항의 ‘이행의 착수’에 해당하지 아니한다.
결론
유동적 무효 상태에서도 甲은 계약금의 배액을 상환하여 해약금 해제를 할 수 있고, 乙의 협력의무 이행소송의 제기·승소는 매매계약상 채무의 이행의 착수가 아니다. 따라서 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 적법하게 공탁하고 해제를 통지한 甲의 해제는 유효하므로 甲의 주장은 타당하고, 협력의무 이행소송을 이행의 착수로 보아 해제할 수 없다는 乙의 주장은 타당하지 아니하다.