제6회(2017년) 변호사시험 민사법 사례형 제1문의1 2)
사례
甲은 경기도 가평군 소재 X토지의 소유권자인데, X토지는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 甲은 2010. 10. 10. 乙과 X토지에 관하여 매매대금을 1억 원으로 하는 부동산매매계약을 체결하고 계약 당일 계약금으로 1,000만 원을 받았으며, 나머지 잔금은 토지거래허가를 받은 날로부터 1개월 이내에 지급하기로 약정하였다. 그런데, 甲은 X토지의 급격한 지가상승이 예상되자 토지거래허가를 위한 협력의무를 이행하지 않았으며, 이에 따라 乙은 甲을 피고로 X토지에 관한 토지거래허가 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소하였고, 위 판결에 대하여 甲이 항소하였다.
甲은 위 항소심 재판 도중에 ｢민법｣ 제565조 제1항에 따라 X토지에 관한 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 적법하게 공탁한 다음, 乙에게 위 매매계약을 해제한다는 내용증명우편을 보냈다. 이에 대하여 乙은 이미 X토지에 관하여 토지거래허가 협력의무의 이행을 구하는 소를 제기하여 1심에서 승소하였고, 이는 위 매매계약에 대한 이행의 착수가 있었다고 할 것이므로, ｢민법｣ 제565조에 따른 해제는 할 수 없다고 주장하고 있다.
[변형된 사실관계] 甲은 2010. 10. 10. 乙과 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 X토지에 관하여 매매대금을 1억 원으로 한 부동산매매계약을 체결하고 계약 당일 계약금으로 1,000만 원을 받았으며, 2011. 3. 15. 잔금 9,000만 원을 각 지급받았다. 乙은 위 토지에 대한 매매대금을 모두 지급하였으나, 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 2012. 4. 8. 丙과 위 토지에 관하여 매매대금을 1억 2,000만 원으로 하는 매매계약을 체결하고 계약금과 잔금을 지급받았다. 甲, 乙, 丙은 위와 같이 X토지에 관하여 순차로 매매계약을 체결하면서, 최초 매도인 甲이 최종 매수인 丙에게 직접 토지거래허가 신청절차를 이행하고 소유권이전등기를 마쳐주기로 3자 간 합의를 하였다. 甲은 위와 같은 3자 간 합의에 따라 관할관청으로부터 X토지의 매도인을 甲으로, 매수인을 丙으로 하는 토지거래허가를 받은 다음, X토지에 관하여 丙 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
설문
X토지에 대하여 최초 매도인 甲으로부터 최종 매수인 丙 명의로 경료된 소유권이전등기는 유효한가?
해설
쟁점
[변형된 사실관계] 토지거래허가구역 내 X토지가 甲→乙→丙으로 순차 매매되고, 3자 합의에 따라 최초 매도인 甲과 최종 매수인 丙을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 丙 명의로 소유권이전등기를 경료한 경우, 그 등기가 유효한지가 문제된다. 순차매매에서 각 매매계약별로 허가를 받아야 하는지, 최초매도인·최종매수인을 당사자로 한 허가에 기한 중간생략등기가 유효한지가 핵심이다.
근거 법령
민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제186조
검토
(1) 중간생략등기 합의의 의미
부동산이 전전 양도된 경우 최초 양도인으로부터 최종 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있더라도, 이는 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 등기를 생략하기로 하는 합의에 불과하고, 그로써 최초 양도인과 최종 양수인 사이에 매매계약이 체결되는 것은 아니다(대법원 95다15575 — 표준판례: 중간생략등기).
(2) 토지거래허가구역에서의 순차매매와 중간생략등기
토지거래허가구역 내의 토지에 관하여는 각 매매계약의 당사자가 각각의 매매계약에 관하여 허가를 받아야 한다.
대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결(판결요지 [1])
토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, … 중간생략등기의 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 … 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지거래허가구역 내 순차매매와 중간생략등기：최초매도인·최종매수인을 당사자로 한 허가로 경료한 소유권이전등기는 무효
(3) 사안의 포섭
이 사건에서 X토지는 甲→乙, 乙→丙으로 순차 매매되었으므로 甲·乙 사이의 매매와 乙·丙 사이의 매매에 관하여 각각 토지거래허가를 받아야 한다. 그런데 3자 간 합의에 따라 매도인을 甲, 매수인을 丙으로 하는 토지거래허가를 받은 것은, 실제 매매계약의 당사자가 아닌 甲과 丙을 당사자로 한 것이어서 각 매매계약(甲·乙, 乙·丙)에 대한 적법한 허가라고 할 수 없다. 따라서 그러한 허가에 기하여 경료된 丙 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 이루어진 등기로서 무효이다.
결론
토지거래허가구역 내에서 甲→乙→丙으로 순차 매매된 X토지에 관하여, 실제 매매당사자가 아닌 甲과 丙을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 경료한 丙 명의의 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 이루어진 등기로서 무효이다.