제6회(2017년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의1 1)
사례
甲은 2012. 1. 30. 乙에게 X주택을 임대차보증금 1억 원, 임대차기간 2012. 2. 1.부터 2014. 1. 31.까지, 월 차임 100만 원으로 정하여 임대하였다. 乙은 2012. 2. 1. 임대차보증금 1억 원을 지급함과 동시에 X주택을 인도받고 같은 날 전입신고를 마쳤다. 乙은 X주택에 계속하여 거주하고 있다.
[추가적 사실관계]
甲의 채권자 A는 2012. 1. 10. X주택에 관하여 제1순위로 근저당권설정등기를 마쳤고, 다른 채권자 B는 2012. 2. 2. 오후 제2순위로 근저당권설정등기를 마쳤다. A는 2015. 12. 1. 甲으로부터 채무를 모두 변제받았는데 그 명의의 근저당권설정등기는 말소되지 아니하였다. 한편, B는 甲이 채무를 변제하지 아니하자 2016. 1.경 근저당권 실행을 위한 경매신청을 하였고, 위 경매절차에서 丙은 2016. 5. 1. 매각대금을 완납하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.
설문
丙은 2016. 6. 1. 乙을 상대로 X주택의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 이에 대하여 피고(乙)는 ① 자신은 대항력이 있고, ② 현재 임대차관계가 존속하고 있다고 다투었으며, ③ 예비적으로 보증금반환채권과 동시이행의 항변을 하였다.
법원은 어떠한 판단을 하여야 하는지 1) 결론(소 각하/청구기각/청구인용/청구일부인용-일부인용의 경우에는 인용범위를 특정할 것)과 2) 논거를 기재하시오.
해설
쟁점
후순위 근저당권자 B의 경매신청으로 X주택을 매수한 丙의 인도청구에 대하여, 임차인 乙이 ① 대항력, ② 임대차관계 존속, ③ 보증금반환채권과의 동시이행을 주장하는 경우 법원이 어떠한 판단을 하여야 하는지가 문제된다. 특히 乙의 대항력보다 선순위인 A의 근저당권이 경매개시 전에 소멸한 것이 乙의 대항력에 미치는 영향이 핵심이다.
근거 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. …
④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조
검토
(1) 乙의 대항력 취득 시점
乙은 2012. 2. 1. X주택을 인도받고 전입신고를 마쳤으므로 그 다음 날인 2012. 2. 2. 0시에 대항력을 취득한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 권리의 선후는 A의 근저당권(2012. 1. 10.) → 乙의 대항력(2012. 2. 2. 0시) → B의 근저당권(2012. 2. 2. 오후) 순이다.
(2) 선순위 근저당권의 소멸과 대항력
원칙적으로 최선순위 담보권인 A의 근저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 乙의 임차권은, 그 근저당권의 실행 등으로 목적물이 매각되면 근저당권과 함께 소멸하여 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 후순위 근저당권의 실행으로 목적부동산이 매각되어 선순위 근저당권이 함께 소멸하는 경우라 하더라도, 그 선순위 근저당권이 경매개시결정 이전에 이미 소멸한 경우에는 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차인이라도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결).
이 사안에서 선순위 A의 근저당권은 B의 경매신청(2016. 1.경) 이전인 2015. 12. 1. 피담보채무의 변제로 이미 소멸하였으므로(등기가 말소되지 않았더라도 실체적으로 소멸), 경매절차에서 소멸하는 담보권은 B의 근저당권뿐이다. 그런데 乙의 대항력(2012. 2. 2. 0시)은 B의 근저당권(2012. 2. 2. 오후)보다 앞서므로, 乙은 매수인 丙에게 임차권으로 대항할 수 있다.
(3) 임대차관계의 존속과 임대인 지위의 승계
임대차기간은 2014. 1. 31. 만료되었으나, 甲이 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하여 임대차는 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었고(주택임대차보호법 제6조), 乙이 계속 거주함으로써 임대차관계는 존속하고 있다. 그리고 대항력 있는 임차주택을 경매로 매수한 丙은 임대인의 지위를 승계하므로(주택임대차보호법 제3조 제4항, 대법원 2018다201610 — 표준판례: 주택임차권의 대항력과 임대목적물 매수인의 지위 (1)), 乙은 승계 임대인 丙에 대하여 존속 중인 임차권을 주장할 수 있다. 위 임대인 지위 승계 판례(2018다201610)는 제10회 민사법 제27번·제8회 민사법 제13번 선택형에서도 출제되었다.
(4) 소결
乙은 대항력 있는 임차인으로서 丙에게 대항할 수 있고 임대차관계가 존속하고 있으므로, X주택을 점유할 정당한 권원이 있다. 따라서 예비적 동시이행 항변에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 丙의 인도청구는 이유 없다.
결론
청구기각. 乙의 대항력보다 선순위인 A의 근저당권이 경매개시 전에 소멸하여 乙의 대항력이 최선순위가 되었으므로 乙은 매수인 丙에게 대항할 수 있고, 임대차는 묵시적으로 갱신되어 존속하며 丙이 임대인의 지위를 승계하였으므로, 乙은 X주택을 점유할 정당한 권원이 있어 丙의 인도청구는 기각되어야 한다.