제6회(2017년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의1 2)
사례
甲은 2012. 1. 30. 乙에게 X주택을 임대차보증금 1억 원, 임대차기간 2012. 2. 1.부터 2014. 1. 31.까지, 월 차임 100만 원으로 정하여 임대하였다. 乙은 2012. 2. 1. 임대차보증금 1억 원을 지급함과 동시에 X주택을 인도받고 같은 날 전입신고를 마쳤다. 乙은 X주택에 계속하여 거주하고 있다.
[추가적 사실관계(이전의 추가적 사실관계와는 별개임)]
乙은 2014. 10. 1. X주택의 화장실을 개량하는 데 400만 원을 지출하였고, 그 현존가치도 400만 원임이 인정된다. 甲과 乙이 위 임대차계약을 체결할 때 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구한다.”라고 약정하였다. 乙은 2016. 2. 20. 甲에게 임대차계약을 해지하겠다는 통지를 하였고, 위 통지는 2016. 2. 25. 甲에게 도달하였다. 乙은 2016. 3. 1.부터 차임과 차임 상당의 부당이득금을 지급하지 않고 있다.
설문
甲은 2016. 6. 1. 乙을 상대로 ‘피고는 원고에게 X주택을 인도하라’라는 소를 제기하였고, 이에 대하여 乙은 보증금과 화장실개량에 따른 유익비를 지급받을 때까지는 인도청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하였다. 이에 대하여 甲은 연체차임과 부당이득금의 공제 및 유익비 포기특약의 주장을 하였다.
법원은 어떠한 판단을 하여야 하는지 1) 결론(소 각하/청구기각/청구인용/청구일부인용-일부인용의 경우에는 인용범위를 특정할 것)과 2) 논거를 기재하시오(변론종결일 2016. 11. 30.).
해설
쟁점
甲의 X주택 인도청구에 대하여 乙이 보증금 및 화장실 개량 유익비의 지급과 동시이행을 항변하고, 甲이 연체차임·부당이득의 공제 및 유익비 포기특약을 주장하는 경우, 법원이 어떠한 판단을 하여야 하는지가 문제된다. ① 원상복구 특약이 유익비상환청구권 포기특약인지, ② 보증금에서 공제할 범위, ③ 동시이행의 범위가 핵심이다.
근거 법령
민법 제626조(임차인의 상환청구권) ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. …
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① … 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② … 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제626조 · 주택임대차보호법 제6조의2
검토
(1) 유익비상환청구권과 포기특약
乙이 화장실 개량에 지출한 400만 원은 그 현존가치가 인정되므로 원칙적으로 유익비상환청구권의 대상이 된다(민법 제626조 제2항). 그러나 임차인이 임대차 종료 시 자신의 부담으로 원상복구하기로 약정한 것은 유익비상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약으로 보아야 한다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결). 甲과 乙은 “부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구한다”라고 약정하였으므로, 이는 유익비상환청구권 포기특약에 해당하여 乙은 유익비의 상환을 청구할 수 없다. 따라서 유익비를 이유로 한 동시이행 항변은 이유 없다.
(2) 임대차의 종료와 보증금 반환
임대차는 묵시적으로 갱신된 후 임차인 乙이 2016. 2. 20. 해지통지를 하여 2016. 2. 25. 甲에게 도달하였으므로, 그로부터 3개월이 지난 2016. 5. 25. 해지의 효력이 발생하여 임대차가 종료되었다(주택임대차보호법 제6조의2). 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 종료 시 연체차임 및 차임 상당 부당이득은 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2016다211309 — 표준판례: 임차보증금과 연체차임). 위 보증금·연체차임 판례(2016다211309)는 제15회 민사법 제31번·제13회 민사법 제21번 선택형에서도 출제되었다.
(3) 공제 범위와 동시이행
乙은 2016. 3. 1.부터 차임 및 차임 상당 부당이득을 지급하지 아니하였으므로, 보증금 1억 원에서 2016. 3. 1.부터 X주택 인도완료일까지 월 100만 원의 비율로 계산한 연체차임 및 차임 상당 부당이득금이 공제된다. 임대차 종료에 따른 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금(공제 후 잔액) 반환의무는 서로 동시이행관계에 있으므로, 甲의 인도청구는 보증금 잔액의 반환과 상환으로 이행할 것을 명하는 한도에서 인용된다.
결론
청구 일부인용(상환이행). 유익비상환청구권은 원상복구 특약으로 포기되었으므로 배제되고, 乙은 甲으로부터 보증금 1억 원에서 2016. 3. 1.부터 X주택 인도완료일까지 월 100만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 甲에게 X주택을 인도할 의무가 있다.