제5회(2016년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의2 2)
사례
甲은 2015. 1. 20. 乙에게 甲 소유의 Y 토지(이 사건 토지)를 매도하기로 하는 매매계약(이 사건 계약)을 체결하였다. 이 사건 계약의 내용: 매매대금을 5억 원으로 하되, 계약금 5,000만 원은 계약 당일 지급하고, 중도금 2억 원은 2015. 4. 15.에 지급하고, 잔금 2억 5,000만 원은 2015. 8. 10. 소유권이전등기서류를 교부받음과 동시에 지급하기로 한다. [추가된 사실관계] 乙은 이 사건 계약에 따라 계약 당일 甲에게 계약금 전부를 지급하였고, 2015. 4. 15. 중도금 전부를 지급하였다. 그 무렵 이 사건 토지를 포함한 주변 일대가 도시개발구역 지정 고시가 이루어졌고, 이로 인하여 이 사건 토지의 가격상승이 기대되자 甲은 乙과 매매계약을 체결한 것을 후회하였다. 丙은 이 사건 토지에 대한 매매계약이 있음을 알면서도 甲과 교섭하여 2015. 7. 5. 이 사건 토지에 대하여 대금을 7억 원으로 하는 매매계약을 체결하고, 2015. 8. 4. 매매대금 전액을 지급하고 소유권이전등기를 넘겨 받았다. [변경된 사실관계] 乙은 계약체결 당일 계약금 중 2,000만 원만을 지급하고 나머지 계약금을 지급하지 못하고 있었다. 이런 상태에서 甲은 2015. 4. 15. 乙에게 2,000만 원의 배액인 4,000만 원을 제공하면서 내용증명우편을 통해 계약해제의 의사표시를 하였고, 위 내용증명우편은 2015. 4. 17. 乙에게 도달하였다. 이에 대하여 乙은 자신이 계약금의 일부를 지급하지 못한 것은 잘못이나, 그렇다고 하더라도 甲이 계약해제를 위해 지급할 금원은 4,000만 원이 아닌 계약금의 배액인 1억 원이므로 계약은 여전히 유효하다고 주장한다.
설문
[변경된 사실관계] 甲의 계약해제는 적법한 것인지에 대한 결론과 그 논거를 서술하시오.
해설
쟁점
[변경된 사실관계] 乙이 약정 계약금 5,000만 원 중 2,000만 원만 지급한 상태에서, 甲이 실제 지급받은 2,000만 원의 배액인 4,000만 원을 제공하며 한 해약금 해제가 적법한지가 문제된다. 즉 계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준이 되는 금액이 '실제 지급된 계약금'인지 '약정 계약금'인지가 핵심이다.
근거 법령
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제565조
검토
계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금의 성질을 가지므로(민법 제565조), 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다. 그런데 계약금의 일부만 지급된 경우에 실제로 지급된 금액의 배액만을 상환하고 해제할 수 있다고 한다면 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 되므로, 이때 해약금 해제의 기준이 되는 금액은 '실제 교부받은 금액'이 아니라 '약정 계약금 전액'이다.
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
당사자가 계약금의 일부만 지급된 경우에 매도인이 계약금의 일부만을 기준으로 한 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 한다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 되어 부당하다. 따라서 매도인은 실제 교부받은 금액의 배액이 아니라 약정 계약금 전액의 배액을 상환하여야 해약금 해제가 가능하다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 계약금 일부 지급과 해약금 해제：약정 계약금 전액의 배액 기준
이 사안에서 약정 계약금은 5,000만 원이므로 甲이 해약금 해제를 하려면 그 배액인 1억 원을 상환하여야 한다. 그런데 甲은 실제 지급받은 2,000만 원의 배액인 4,000만 원만을 제공하였으므로, 이는 적법한 해약금 해제의 요건을 갖추지 못한 것이다. 따라서 乙의 주장과 같이 계약은 여전히 유효하다.
결론
甲의 계약해제는 부적법하다. 해약금 해제를 위해서는 약정 계약금 5,000만 원의 배액인 1억 원을 상환하여야 하는데, 甲은 실제 지급받은 2,000만 원의 배액인 4,000만 원만을 제공하였으므로 적법한 해약금 해제가 아니고, 이 사건 계약은 여전히 유효하다.