제4회(2015년) 변호사시험 민사법 사례형 제1문의4 nan
사례
A는 2013. 4. 10. 등산용품점을 운영하고자 하는 F에게 자기 소유의 상가인 X건물을 임대차보증금 1억 원, 기간 2013. 4. 10.부터 2014. 4. 9.까지로 하여 임대하였다. X건물을 인도받은 F는 X건물에서 등산용품점을 운영하던 중 2013. 5. 30. X건물에 3,000만 원의 유익비를 지출하였다. 한편, F는 위 등산용품점의 영업과 관련하여 사업자등록을 신청한 사실은 없다. A는 경제적 형편이 곤란해지자, 2013. 10. 5. G에게 X건물을 매도하고, 2013. 11. 5. X건물에 관하여 G 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 위 임대차가 2014. 4. 9. 기간만료로 종료된 후, F는 G를 상대로 법원에 3,000만 원 상당의 유익비상환 또는 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다. 위 임대차 종료 당시 X건물은 F가 지출한 비용만큼 가치가 증가하여 현존하고 있었다.
설문
이 경우 법원은 어떠한 판단을 하여야 하며, 그 이유는 무엇인가?
해설
쟁점
상가건물 임차인 F가 유익비를 지출한 뒤 임대인 A가 건물을 G에게 매도하여 소유권이 이전된 경우, 임대차 종료 후 F가 신소유자 G를 상대로 유익비상환 또는 부당이득반환을 구할 수 있는지가 문제된다. 이는 F의 대항력 유무와 계약상 비용상환청구권의 상대방, 나아가 전용물소권의 인정 여부와 직결된다.
근거 법령
민법 제626조(임차인의 상환청구권) ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. …
— 국가법령정보센터 · 민법 제626조
상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 … 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 상가건물 임대차보호법 제3조
검토
(1) F의 대항력 흠결과 임대인 지위 미승계
상가건물 임차인이 제3자에게 임차권으로 대항하려면 건물의 인도와 사업자등록 신청을 갖추어야 한다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). F는 X건물을 인도받았으나 사업자등록을 신청한 사실이 없으므로 대항력이 없다. 따라서 건물 양수인 G는 같은 조 제2항의 임대인 지위를 승계하지 않고, F와 G 사이에는 아무런 임대차관계가 존재하지 않는다.
(2) 유익비상환청구권의 상대방 — 계약상대방인 임대인
임차인의 유익비상환청구권은 임대차계약에 기한 권리이므로(민법 제626조 제2항) 그 상대방은 계약당사자인 임대인이다. 판례는 점유자가 유익비 지출 당시 적법한 점유권원을 가진 경우에는 그 계약관계를 규율하는 법리에 따라 계약상대방에게만 비용상환을 구할 수 있고, 계약상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에게 민법 제203조에 따른 비용상환을 구할 수는 없다고 한다.
대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다101209 판결
… 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조).
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 점유자의 비용상환청구권 (2)
이 판례(2011다101209)는 제12회 민사법 12번, 제7회 21번 선택형에서도 출제되었습니다.
따라서 F는 유익비를 계약상대방인 임대인 A에게 청구할 수 있을 뿐, 임대차관계가 없는 G에게는 유익비상환을 구할 수 없다.
(3) 부당이득반환청구 — 전용물소권의 부정
F가 A와의 임대차계약에 기하여 지출한 유익비로 인해 결과적으로 G가 이득을 얻었더라도, 계약상대방이 아닌 G에게 직접 부당이득반환을 구하는 것은 이른바 전용물소권으로서 인정되지 않는다(대법원 2001다64752 참조). F는 계약상대방인 A에 대한 유익비상환청구권으로써 만족을 얻어야 한다.
결론
F는 대항력이 없어 G는 임대인 지위를 승계하지 않았고, 유익비상환청구권은 계약상대방인 임대인 A에게만 행사할 수 있으며, 신소유자 G에 대한 부당이득반환청구(전용물소권)도 인정되지 않는다. 따라서 법원은 F의 G에 대한 유익비상환청구와 부당이득반환청구를 모두 기각하여야 한다.
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참고: 신정훈 「제4회 변호사시험 전문가 총평·해설 — 민사법」