제3회(2014년) 변호사시험 민사법 사례형 제2문의1 2)
사례
< 공통된 사실관계 >
의류도매업자 甲은 2007. 1. 5. 乙에게 의류 1,000벌을 1억 원에 매도하였다. 乙은 2007. 3. 5.까지 의류대금을 지급하기로 약속하고, 甲에게서 의류 1,000벌을 인수하였다. 당시 甲이 乙의 대금지급능력에 대하여 의문을 표시하자, 乙의 친구 丙은 2007. 3. 7. 乙의 甲에 대한 의류대금채무를 연대보증하였고, 乙의 다른 친구 丁은 2007. 3. 10. 자기 소유 X 주택에 채권최고액을 1억 2,000만 원으로 하는 근저당권을 甲에게 설정해 주었다. 그 주택에는 戊가 거주하고 있었는데, 戊는 丁과 임차보증금 8,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2007. 3. 10. 전입신고를 하고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았다(이하 각 설문은 서로 독립적이다).
< 추가되는 사실관계 >
2008\. 3. 10. 丁은 X 주택을 A에게 2억 5,000만 원에 매도하고 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 이때 丁은 A와의 사이에 戊의 보증금은 2009. 3. 9. 丁이 책임지고 반환하고, 甲 명의의 근저당권등기도 책임지고 말소하기로 약정하였다. 乙이 채무를 이행하지 못하자 甲은 X 주택에 설정된 근저당권을 실행하였고, X 주택은 1억 5,000만 원에 B에게 매각되었다. 戊는 배당요구의 종기까지 배당을 요구하지 않았다. 매각대금 중 1억 원은 2008. 10. 1. 甲에게 배당되었고, 잔액 5,000만 원은 A에게 배당되었다.
설문
戊는 A와 丁을 피고로 해서 각각 8,000만 원의 X 주택에 관한 임대차보증금반환청구소송을 제기하였다. 戊의 위 각 소의 결론[각하, 청구기각, 청구일부인용(일부인용의 경우 그 구체적인 금액과 내용을 기재할 것), 청구전부인용]을 그 논거와 함께 설명하시오.
해설
쟁점
대항력을 갖춘 임차인 戊가, 임차주택을 양수한 A와 종전 임대인 丁을 상대로 각각 임대차보증금 반환을 구하는 경우, ① 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계로 양수인 A가 보증금반환채무를 부담하는지, ② 양도인 丁이 면책되는지(丁·A 사이의 반환 약정의 효력 포함)가 문제된다.
근거 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. … ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조
검토
戊는 2007. 3. 10. X 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤으므로 그 다음 날인 2007. 3. 11. 대항력을 취득하였다. 그 후 丁이 2008. 3. 10. X 주택을 A에게 양도하였으므로, 대항력을 갖춘 임대차의 목적인 주택의 양수인 A는 임대인의 지위를 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
… 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 전세권설정자자 지위를 승계한 자의 전세금반환채무의 면책적 인수 · 표준판례: 주임법 대항요건 + 주택 양수인 → 면책적 인수 + 양도인 탈퇴
(1) A에 대한 청구
A는 임대인의 지위를 승계하여 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였으므로 戊에게 임대차보증금 8,000만 원을 반환할 의무가 있다. 戊의 대항력은 근저당권(2007. 3. 10. 설정)보다 후순위여서 경매절차에서 임차권이 소멸하고 매수인 B에게 대항할 수 없으며 戊가 배당요구도 하지 않아 배당을 받지 못하였으나, 이는 경매 목적물의 매수인 B에 대한 관계일 뿐, 임대인의 지위를 승계한 A에 대한 보증금반환청구권 자체는 그대로 존속한다. 따라서 戊의 A에 대한 청구는 전부 인용된다.
(2) 丁에 대한 청구
양수인 A가 보증금반환채무를 면책적으로 인수함으로써 양도인 丁은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환채무를 면한다. 丁이 A와 사이에 '戊의 보증금은 丁이 책임지고 반환한다'고 약정하였더라도, 이는 양도인과 양수인 내부의 약정에 불과하여 임차인 戊가 이에 관하여 수익의 의사표시를 하는 등 특별한 사정이 없는 한 戊에 대한 관계에서 丁이 다시 보증금반환채무를 부담하게 되는 것은 아니다. 따라서 戊의 丁에 대한 청구는 기각된다.
결론
戊의 A에 대한 청구는 전부 인용되어 A는 戊에게 8,000만 원을 반환하여야 하고, 戊의 丁에 대한 청구는 기각된다.
대항력 있는 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계와 양도인의 면책(2011다49523 전합·95다35616)은 제6·8·9·10·11회 민사법 선택형에서도 출제된 쟁점이다.