제2회(2013년) 변호사시험 민사법 사례형 제1문의1 1)-라
사례
<공통된 기초사실>
○ A 주식회사(대표이사 B)는 2009. 1. 3. 乙의 대리인임을 자처하는 甲으로부터 乙 소유의 X 부동산을 대금 7억 원에 매수하면서, 계약금 1억 원은 계약 당일 지급하고, 중도금 3억 원은 2009. 3. 15. 乙의 거래은행 계좌로 송금하는 방법으로 지급하며, 잔금 3억 원은 2009. 3. 31. 乙로부터 X 부동산에 관한 소유권이전등기 소요서류를 교부받음과 동시에 지급하되, 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 위 매매계약이 자동적으로 해제된다고 약정한 후(이하 '이 사건 매매계약'이라 함), 같은 날 甲에게 계약금 1억 원을 지급하였다.
<추가된 사실관계>
○ 甲은 乙의 사촌 동생으로서 乙의 주거지에 자주 내왕하는 사이였는데, 乙의 건강이 악화되어 관리가 소홀한 틈을 타 평소 乙의 거실 서랍장에 보관되어 있던 乙의 인장을 임의로 꺼내어 위임장을 위조한 후 그 인감증명서를 발급받는 한편 평소 위치를 보아 둔 X 부동산의 등기권리증을 들고 나와 A 주식회사 대표이사 B에게 제시하면서 乙의 승낙 없이 이 사건 매매계약을 체결한 것이었다.
○ 乙은 2009. 3. 15. A 주식회사로부터 자신의 거래 계좌로 3억 원을 송금받자 이를 이상히 여기고 평소 의심스러운 행동을 보이던 甲을 추궁한 끝에, 甲이 乙의 승낙 없이 A 주식회사에게 X 부동산을 매도하고 계약금 1억 원을 착복하였으며 그 중도금으로 3억 원이 위와 같이 입금되었다는 사정을 알게 되었다. 그러나 乙은 평소 甲에 대하여 1억 원 가량의 채무를 부담하고 있었던 터라 甲과 사이에서 이 사건 매매계약을 그대로 유지하고 甲에게는 더 이상의 책임을 추궁하지 않기로 합의하였으며, 그 무렵 甲은 이를 B에게 통지하여 주었다.
○ 乙은 2008. 11.경 丙으로부터 1억 5,000만 원을 차용하면서 그 담보로 丙에게 X 부동산에 관하여 저당권(이하 '이 사건 저당권'이라 함)을 설정하고 그 등기를 마쳐준 바 있는데, 丙은 2008. 12.경 丁에게 위 대여금 채권을 양도하고 이를 乙에게 통지하는 한편 이 사건 저당권을 양도하고 같은 날 丁에게 이 사건 저당권 이전의 부기등기를 마쳐 주었다.
<소송의 경과>
○ A 주식회사는 2012. 10.경 乙·丁을 상대로 이 사건 소송을 제기하여, ① 乙에 대하여는 甲이 乙을 적법하게 대리하여 이 사건 매매계약을 체결한 것이라고 주장하면서 X 부동산에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하고, ② 丁에 대하여는 乙이 丁에게 이 사건 저당권에 의한 피담보채무를 전액 변제하였다고 주장하면서 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 보전을 위하여 乙을 대위하여 소유권에 기한 방해배제로서 X 부동산에 관하여 마쳐진 이 사건 저당권 설정등기 및 이 사건 저당권 이전 부기등기의 각 말소등기를 구하였다.
○ 제1회 변론기일에서 A 주식회사는 이 사건 매매계약서를 증거로 제출하였는데, 乙은 이 사건 매매계약서 중 매도인란에 기재된 乙 이름 옆에 날인된 인영이 자신의 인장에 의한 것임은 맞으나 자신은 이를 날인한 사실이 없다고 다투었고, A 주식회사는 乙의 사촌동생인 甲이 乙을 대신하여 날인한 것이라고 주장하였으며, 乙은 甲이 이를 날인하였다는 A 주식회사의 주장을 이익으로 원용하였다.
설문
乙이 설령 이 사건 매매계약의 효력이 자신에게 미친다고 하더라도 A 주식회사가 잔금을 지급하지 아니한 채 잔금지급기일이 지났으므로 이 사건 매매계약은 해제 의사표시가 담긴 이 사건 준비서면의 송달로써 자동으로 해제되었다고도 항변하였다면, 乙의 이 부분 주장이 받아들여질 수 있는지 여부를 그 논거와 함께 서술하시오.
해설
쟁점
이 사건 매매계약에는 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동으로 해제된다는 약정(자동해제 특약)이 있는데, A 주식회사가 잔금을 지급하지 않은 채 잔금지급기일이 지났음을 이유로, 乙이 위 계약이 준비서면 송달로써 자동해제되었다고 주장하는 것이 받아들여질 수 있는지가 문제된다.
근거 법령
민법 제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. …
— 국가법령정보센터 · 민법 제536조
검토
부동산 매매계약에서 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다(민법 제536조). 따라서 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 약정이 있더라도, 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 자신의 채무에 관한 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 계약이 자동으로 해제된다. 매수인이 약정 기한을 도과하였더라도 매도인의 이행제공이 없어 이행지체에 빠지지 않은 이상, 대금 미지급만으로 계약이 자동해제되었다고 볼 수 없다.
대법원 1992. 7. 24. 선고 91다32022 판결
부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 … 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 계약해제의 요건 (2)：매매계약의 자동해제조항
이 사건에서 매도인 乙은 이 사건 매매계약의 효력 자체를 다투면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하는 등 자신의 이전등기의무에 관한 이행제공을 한 바가 없다. 따라서 A 주식회사가 잔금지급기일을 도과하였더라도 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 잔금 미지급만으로 또는 해제 의사표시가 담긴 준비서면의 송달만으로 이 사건 매매계약이 자동해제되었다고 볼 수 없다. (중도금 지급의무와 같은 선이행의무의 경우에는 그 불이행만으로 자동해제될 수 있으나, 잔금은 동시이행관계에 있다는 점에서 다르다 — 대법원 91다13717 참조.)
잔대금 자동해제 특약과 매도인의 이행제공(91다32022)은 제5·7·13회 민사법에서도 출제된 빈출 쟁점이다.
결론
매도인 乙이 자신의 소유권이전등기의무에 관한 이행제공을 하지 않은 이상, A 주식회사가 잔금지급기일을 도과하였더라도 이행지체에 빠지지 않으므로 이 사건 매매계약이 자동해제되었다고 볼 수 없다. 따라서 준비서면 송달로써 매매계약이 자동해제되었다는 乙의 항변은 받아들여질 수 없다.