제14회(2025년) 변호사시험 민사법 사례형 제1문의4 1)
사례
[기초적 사실관계]
甲은 자기 소유인 X 토지의 매도를 乙에게 부탁하고 일이 성사되면 그에 대한 대가를 지급하기로 하는 위임계약을 乙과 체결하였다. 그 과정에서 甲은 乙에게 대리권을 수여하는 의사표시를 하지 않았으나 X 토지의 매매계약 체결과 그 이행에 관한 대리권을 추단할 수 있는 직함의 사용은 허락하였다. 이에 乙은 甲으로부터 받은 직함을 사용하여 甲의 이름으로 丙과 X 토지에 관한 매매계약을 체결하였다. 그런데 乙은 평소 丙의 도움을 받던 터라 X 토지의 시가가 2억 원 상당임에도 그에 비하여 턱없이 낮은 1억 원의 매매대금을 제시하였다. 매매계약 당시 丙은 乙이 丙을 위하여 현저히 저렴한 가격으로 X 토지를 처분하려는 의도가 있음을 알았으나 乙에게 甲을 대리할 권한이 있다고 믿고 이에 응하였다.
乙은 丙 명의의 소유권이전등기를 마쳐주면서, 丙으로부터 약정한 매매대금 1억 원을 받은 후 甲에게 전달하지 않고 자신의 채권자인 戊에게 채무변제를 위하여 이를 지급하였다. 이 과정에서 戊는 乙이 丙으로부터 받은 매매대금을 甲에게 넘겨주어야 함에도 그 대금을 자신에게 지급한다는 사실을 알고 있었다. 그 후 丙은 X 토지에 대한 분쟁이 발생할 것을 우려하여 이전의 사정을 전혀 알지 못하는 丁과 X 토지에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금 2억 원을 지급받음과 동시에 丁 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
이러한 사실을 알게 된 甲은 X 토지의 소유권을 회복하거나 최소한 乙이 丙으로부터 받은 매매대금 상당액이라도 받기를 원한다. 이에 甲은 우선 丙과 丁을 피고로 하여 甲과 丙 사이의 매매계약이 무효임을 이유로 X 토지에 관한 그 명의의 각 소유권이전등기의 말소를 구하는 소를 제기하였다.
甲의 각 소유권이전등기말소 청구에 대하여, 丙과 丁은 ① ‘甲이 乙에게 대리권을 수여함을 표시하였으므로 각 매매계약과 丙·丁 명의의 각 등기는 모두 유효하다.’, ② ‘丁은 乙이 丙의 이익을 위해 매매계약을 체결한다는 사실을 알 수 없었으므로 丁 명의의 등기는 유효하다.’고 하면서 甲의 청구는 이유 없다고 주장하였다.
소송과정에서 甲은 乙에게 대리권을 수여하지 않았으나, 丙이 乙에게 대리권이 있다고 믿은 점에 대한 과실은 없었고, 각 매매계약 체결 당시 乙이 丙의 이익을 위해 매매계약을 체결한다는 사실에 대하여 丙은 이를 알았으나 丁은 이를 알 수 없었음이 밝혀졌다.
※ 아래 각 설문은 서로 독립적임
설문
甲의 각 소유권이전등기말소 청구에 대하여 법원은 어떠한 판단을 하여야 하는지 서술하시오.
해설
쟁점
甲의 丙·丁에 대한 각 소유권이전등기말소 청구가 인정되는지와 관련하여, ① 乙의 대리행위에 관하여 민법 제125조의 대리권 수여 표시에 의한 표현대리가 성립하는지, ② 표현대리가 성립하더라도 대리권 남용으로 매매계약이 무효로 되는지(제107조 제1항 단서 유추), ③ 그 무효를 선의의 제3자인 丁에게 대항할 수 있는지(제107조 제2항 유추)가 문제된다.
근거 법령
민법 제107조(진의 아닌 의사표시) ① 의사표시는 표의자가 진의아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나 상대방이 표의자의 진의아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다. ② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제107조
검토
(1) 말소등기청구권의 발생 — 乙의 무권대리
甲의 말소등기청구는 소유권에 기한 방해배제이므로, 甲이 X 토지의 소유자이고 丙·丁 명의의 등기가 존재하며 그 등기가 원인무효일 것을 요한다. 甲은 乙에게 대리권을 수여하지 않았으므로 乙이 甲의 이름으로 丙과 체결한 매매계약은 무권대리행위로서 무효이고, 그에 기한 丙 명의 등기는 원인무효이며, 무권리자 丙으로부터 매수한 丁 명의 등기도 등기의 공신력이 인정되지 않는 이상 무효이다. 따라서 甲의 말소등기청구권은 일단 인정된다.
(2) 제125조 대리권 수여 표시에 의한 표현대리
본인이 대리권을 수여하였다는 표시는 반드시 '대리권'이라는 말을 사용하여야 하는 것이 아니라, 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭의 사용을 승낙·묵인한 경우에도 인정된다.
대법원 1998. 6. 12. 선고 97다53762 판결(판결요지 [1])
… 본인에 의한 대리권 수여의 표시는 반드시 대리권 또는 대리인이라는 말을 사용하여야 하는 것이 아니라 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는 묵인한 경우에도 대리권 수여의 표시가 있은 것으로 볼 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 대리권 수여 표시에 의한 표현대리：직함·명칭 사용의 승낙·묵인
甲은 대리권을 추단할 수 있는 직함의 사용을 허락하였고 乙이 그 직함을 사용하여 丙과 매매계약을 체결하였으며, 丙은 乙에게 대리권이 있다고 믿은 데에 과실이 없었으므로(선의·무과실), 제125조의 표현대리가 성립하여 甲과 丙의 매매계약은 일단 유효하다. 이 판례(97다53762)는 제7회 제6번에서도 출제되었다.
(3) 대리권 남용 — 제107조 제1항 단서 유추
그러나 대리행위가 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위한 배임적인 것이고 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에는, 제107조 제1항 단서의 유추적용으로 그 대리행위는 본인에게 효력이 없다.
대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카1004 판결(판결요지 나.)
진의아닌 의사표시가 대리인에 의하여 이루어지고 그 대리인의 진의가 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위한 배임적인 것임을 그 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에는 민법 제107조 제1항 단서의 유추해석상 그 대리인의 행위는 본인의 대리행위로 성립할 수 없다 하겠으므로 본인은 대리인의 행위에 대하여 아무런 책임이 없다 …
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 대리권 남용：배임적 대리행위와 제107조 제1항 단서 유추적용
乙은 시가 2억 원인 X 토지를 丙의 이익을 위하여 현저히 저렴한 1억 원에 처분하는 배임적 대리행위를 하였고, 丙은 계약 당시 乙의 그러한 의도를 알았으므로, 甲과 丙의 매매계약은 표현대리가 성립함에도 대리권 남용으로 무효가 된다.
(4) 丁의 선의 제3자 보호 — 제107조 제2항 유추
제107조 제1항 단서의 유추적용으로 대리행위가 무효로 되는 경우에도 그 무효는 비진의표시의 무효에 준하므로, 제107조 제2항을 유추적용하여 그 무효를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 丁은 대리권 남용으로 형성된 법률관계를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자로서, 乙이 丙의 이익을 위하여 매매계약을 체결한 사실을 알 수 없었던 선의의 제3자에 해당한다. 따라서 甲은 매매계약의 무효를 丁에게 대항할 수 없고, 丁은 X 토지의 소유권을 유효하게 취득하며, 그 결과 甲은 소유권을 상실한다.
결론
丁은 선의의 제3자로 보호되어 그 명의의 등기가 유효하므로 甲의 丁에 대한 말소청구는 이유 없고, 甲은 이로써 소유권을 상실하여 丙에 대하여도 소유권에 기한 말소를 구할 수 없게 되므로(丙 명의 등기 말소의무의 이행불능), 법원은 甲의 丙·丁에 대한 각 소유권이전등기말소 청구를 모두 기각하여야 한다.