가등기담보 (4)：무효인 본등기 후 사용수익권의 채무자 귀속과 채권자 수령 차임의 피담보채무 변제 충당
대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결
판시사항
[1] 가등기담보법 제3조, 제4조를 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 담보가등기에 기한 본등기의 효력(무효)과 약한 의미의 양도담보로서의 효력 유무(소극) 및 나중에 청산절차를 마치면 무효인 본등기가 유효한 등기가 되는지(적극) [2] 담보가등기에 기한 본등기가 무효인 경우, 채무자 등이 담보목적 부동산의 소유권 내지 사용수익권을 보유하는지(적극) 및 채무자가 채권자와 임대차계약을 체결하고 채권자에게 차임을 지급하는 등으로 채권자가 차임을 수령한 경우 그 차임이 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 하는지(원칙적 적극)
결정요지
[1] 가등기담보법 제3조, 제4조의 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효이고, 설령 그 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이의 특약에 의하여 이루어졌더라도 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라면 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서 유효하다고 할 것이 아니다. 다만 가등기권리자가 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 통지한 후 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나면 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다.
[2] 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보목적 부동산에 대한 소유권은 담보가등기 설정자인 채무자 등에게 있고 소유권의 권능 중 하나인 사용수익권도 당연히 담보가등기 설정자가 보유한다. 따라서 채무자가 자신이 소유하는 담보목적 부동산에 관하여 채권자와 임대차계약을 체결하고 채권자에게 차임을 지급하거나 채무자가 자신과 임대차계약을 체결하고 있는 임차인으로 하여금 채권자에게 차임을 지급하도록 하여 채권자가 차임을 수령하였다면, 채권자와 채무자 사이에 위 차임을 피담보채무의 변제와는 무관한 별개의 것으로 취급하기로 약정하였거나 달리 차임이 피담보채무의 변제에 충당되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 없는 한 위 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 한다.
참조조문
[1] 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조 / [2] 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조