제8회(2019년) 변호사시험 민사법 선택형 26번
문제
임대차에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 탄 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 그 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다.
ㄴ. 임대인의 수선의무 면제특약에 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비 교체 등 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다.
ㄷ. ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우, 임대주택의 양도로 인하여 임대차보증금반환채무가 이전된 때에는, 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 양수인에게 승계된다.
ㄹ. 부동산 임대차보증금반환채권의 양도에 대하여 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 이를 승낙하였더라도, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 양수인에게 반환할 임대차보증금에서 임대차 목적물의 원상복구비용 상당의 손해배상액을 당연히 공제할 수 있다.
선지
- ① ㄱ
- ② ㄱ, ㄴ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답
1번
해설
정답: ①
쟁점
임대차의 네 가지 쟁점 — ㄱ 임차 외 건물 부분 소훼 시 임차인의 손해배상책임(증명책임), ㄴ 수선의무 면제특약의 범위, ㄷ 보증금반환채권 가압류 후 임대주택 양도 시 제3채무자 지위, ㄹ 보증금반환채권 양도와 원상복구비용 상당 손해배상액의 당연 공제 — 중 옳지 않은 것을 가린다.
근거 법령
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제451조(승낙, 통지의 효과) ① 채무자가 이의를 보류하지 아니하고 전조의 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다. …
각 지문 검토
ㄱ. ✗ — 임차 외 건물 부분의 손해는 임대인이 의무위반·인과관계·손해범위를 증명해야 함 (옳지 않음, 정답)
대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895 전원합의체 판결 [판결요지 2 다수의견]
"종래 대법원은 … 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 … 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 … 임차 외 건물 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 … 배상할 의무가 있다고 판단하여 왔다. 그러나 … 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, … 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다. … 종래의 대법원판결들은 … 모두 변경하기로 한다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차인의 보관의무
본 지문은 2017년 전원합의체로 변경되기 전의 구 판례(임차인이 선관주의를 다했음을 증명하지 못하면 임차 외 부분 손해도 배상)를 그대로 옮긴 것이다. 현행 판례에 따르면 임차 외 건물 부분의 손해는 임대인이 임차인의 의무위반·상당인과관계·손해범위를 증명하여야 비로소 인정된다 → 옳지 않음(정답).
ㄴ. ○ — 수선의무 면제특약에 범위를 명시하지 않았으면 대규모 수선은 여전히 임대인 부담
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 [판결요지 나]
"임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 … 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대인의 수선의무와 수선의무 면제특약의 범위
지문과 정면으로 일치한다 → 옳다.
ㄷ. ○ — 보증금반환채권 가압류 후 임대주택이 양도되면 제3채무자 지위도 양수인에게 승계
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [다수의견]
"임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 … 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다 … 가압류권자 또한 … 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대차보증금반환채권 가압류 + 임대주택 양도：제3채무자 지위 승계 + 양수인에 대해서만 가압류 효력
지문과 일치한다 → 옳다.
ㄹ. ○ — 이의 보류 없이 승낙해도 원상복구비용 상당 손해배상액은 보증금에서 당연 공제 가능
대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 [판결요지 1]
"임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 … 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대보증금반환채권 양도 후의 연체차임 공제 가부
보증금에서 당연 공제되는 피담보채무(연체차임·원상복구비용 상당 손해배상 등)는 양도 승낙 당시 아직 확정되지 않아 §451① 항변 절단 대상이 아니므로, 이의 없는 승낙에도 불구하고 임대인은 여전히 당연 공제할 수 있다 → 옳다. (다만 별도의 약정에 기한 원상복구비용 보증금 청구 채권은 당연 공제 대상이 아니어서 이의 없는 승낙 시 §451①로 절단된다는 점을 같은 판결이 구별하고 있다 — 본 지문은 당연 공제되는 손해배상액을 묻고 있어 옳다.)
결론
옳지 않은 것은 ㄱ 하나뿐이므로 정답은 ①. 학습 포인트: 임차 목적물 자체의 멸실·훼손은 임차인이 면책사유를 증명해야 하지만, 임차 외 건물 부분의 손해는 2017년 전합 이후 임대인이 증명책임을 진다(증명책임 주체가 뒤바뀜).