제8회(2019년) 변호사시험 민사법 선택형 61번
문제
임대차에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 임대차계약상의 차임채권이 양도된 경우, 임대차계약 당사자 사이에 별도의 특약이 없는 한 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체된 차임상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 없다.
- ② ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 제3자에게 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 부담하지 않는다.
- ③ ｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ｢민사집행법｣에 따른 경매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
- ④ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약에서 지상물매수청구권의 행사로 인하여 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다.
- ⑤ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약 종료 시 토지 임대인이 토지 임차인을 상대로 하여 토지 임차인이 그의 비용으로 그 토지 지상에 신축한 건물 철거와 그 부지 인도 청구를 하고, 이에 대하여 토지 임차인은 지상물매수청구권을 행사하는 경우에는 토지 임대인의 청구에 해당 건물 매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.
정답
1번
해설
정답: ①
쟁점
임대차에서 차임채권 양도와 보증금 공제, 보증금반환채권 전부명령 후 임대주택 양도, 대항요건·확정일자 임차인의 우선변제권, 지상물매수청구권의 효과를 가린다.
근거 법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 … 를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 … 임차인은 … 상당한 가액으로 … 그 공작물의 매수를 청구할 수 있다.
각 지문 검토
① ✗ — 차임채권이 양도되어도 임차인은 임대차 종료·반환 시까지의 연체차임을 보증금에서 당연 공제할 것을 주장할 수 있음 (옳지 않음, 정답)
대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결
"임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지이므로, 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대차보증금에서 당연히 공제된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 차임채권에 대한 압류·추심명령과 임대차보증금에서의 당연 공제
차임채권이 양도되었더라도 임차인은 임대차 종료·목적물 반환 시까지의 연체차임 상당액을 보증금에서 당연히 공제할 것을 주장할 수 있다. 지문 ①은 “공제할 것을 주장할 수 없다”고 하므로 → 옳지 않음(정답).
② ○ — 보증금반환채권이 전부명령으로 집행채권자에게 이전된 후 임대인이 주택을 매도하면 (구) 임대인은 전부금 지급의무를 부담하지 않음
주택임대차보호법 제3조 제4항(임대주택 양수인의 임대인 지위 당연승계)에 따라, 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금반환채권이 전부되어 집행채권자에게 이전된 후 임대인이 주택을 양도하면 그 보증금반환채무(전부금 지급의무)는 양수인에게 이전되고 양도인인 임대인은 이를 면한다 → 옳다.
③ ○ — 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건(제3조 제1항)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 → 옳다.
④ ○ — 지상물매수청구권의 행사로 지상물에 관한 매매가 성립하고 임대인은 매수를 거절하지 못함
대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결
"민법 제643조가 정하는 … 토지 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 … 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리…"
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
지상물매수청구권은 형성권이므로 그 행사만으로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하고, 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다 → 옳다.
⑤ ○ — 토지임대인의 건물철거·부지인도 청구에는 임차인의 지상물매수청구권 행사 시 매수대금 동시이행 건물명도 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없음
토지임대인이 건물철거·부지인도를 구하는 청구는 임대차의 종료를 전제로 건물의 소멸을 구하는 것이고, 임차인이 지상물매수청구권을 행사하여 건물 매매가 성립한 경우 임대인이 구하게 되는 것은 매수대금 지급과 동시이행으로 하는 건물명도로서 그 소송물과 법률적 성질이 다르다. 따라서 건물철거·부지인도 청구 안에 매수대금 지급과 동시이행의 건물명도 청구가 당연히 포함되어 있다고 볼 수 없으므로, 임대인은 별도로 청구취지를 변경하여야 한다 → 옳다.
결론
정답은 ①. 학습 포인트: 차임채권이 양도·압류되었더라도 임대차 종료·반환 시 연체차임은 보증금에서 당연 공제되므로, 임차인은 공제 주장을 할 수 있다.