제7회(2018년) 변호사시험 민사법 선택형 25번
문제
건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 종전 토지 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 현재의 토지 임차인은 소유자로서의 등기명의가 없더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ② 토지 임차인의 지상물매수청구권은 임대차기간이 만료된 경우뿐만 아니라, 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 인정된다.
- ③ 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
- ④ 임차인 소유 건물이 임대차 대상 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우, 임차지에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인은 지상물매수청구를 할 수 있다.
- ⑤ 토지 임대차 종료 시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 있다.
정답
5번
해설
정답: ⑤번 (옳지 않은 것)
쟁점
건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조 준용)에 관한 종합 문제이다. ① 행사 주체(미등기 무허가건물 매수인), ② 행사 사유(기간만료·해지통고), ③ 행사 상대방(제3자가 임대인인 경우), ④ 행사 범위(건물이 임차지 외 토지에 걸친 경우), ⑤ 매수청구권 행사 후 임대인의 건물철거·부지인도 청구에 건물명도 청구가 포함되는지를 묻는다.
근거 법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제643조
각 지문 검토
① 미등기 무허가건물을 매수한 현재 임차인의 매수청구권 — 가능
대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결(판결요지)
… 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. … 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
본 지문 → 옳음.
이 판례(2013다48364)는 제9회 민사법 제8번, 제8회 민사법 제61번에서도 지상물매수청구권의 쟁점으로 출제되었습니다.
② 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에도 인정 — 옳음
대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결(판결요지)
건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
본 지문 → 옳음.
③ 제3자가 임대차 당사자인 경우 토지 소유자는 상대방이 될 수 없음 — 옳음
대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결(판결요지)
… 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
본 지문 → 옳음.
④ 건물이 임차지 외 토지에 걸친 경우 — 구분소유 객체 부분에 한하여 매수청구
임차인 소유 건물이 임차지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 건립되어 있는 경우, 임차지에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용된다(임대 목적도 아닌 타인 소유 토지 위의 건물 부분까지 매수를 강제하는 것은 임대인에게 가혹하기 때문).
대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결
건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유의 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.
— 대법원 판례 원문
본 지문 → 옳음.
⑤ 임대인의 건물철거·부지인도 청구에 건물명도 청구가 포함되는지 — 포함되지 않음
대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결(판결요지 [1])
토지임대차 종료 시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 건물매수청구권 행사와 적극적 석명
임차인의 지상물매수청구권 행사로 건물에 관한 매매가 성립하면, 임대인의 청구취지(건물철거·부지인도)와 인용될 판결(대금지급과 상환으로 한 건물명도)이 서로 달라진다. 법원은 임대인에게 청구취지를 변경할 것인지 석명하여야 하며, 종전 청구에 건물명도 청구가 당연히 포함된다고 볼 수는 없다. 지문은 "포함되어 있다고 볼 수 있다"고 하므로 판례에 반한다.
본 지문 → 옳지 않음 (정답).
이 판례(94다34265 전합)는 제10회 민사법 제53번에서도 적극적 석명의무의 쟁점으로 출제되었습니다.
결론
①④는 모두 판례에 부합하나, 임대인의 건물철거·부지인도 청구에 건물매수대금 지급과 상환으로 한 건물명도 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다는 점에서 ⑤가 옳지 않다. 따라서 정답은 ⑤번이다. 매수청구권 행사 시 법원의 적극적 석명의무로 분쟁을 1회적으로 해결한다는 점이 학습 포인트다.