제6회(2017년) 변호사시험 민사법 선택형 6번
문제
임대차에 관한 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 임대차계약 체결 당시 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 하나, 임대차목적물 중 일부가 양도되어 양수인이 그에 관한 임대인의 지위를 승계함으로써 공동임대인으로 된 경우에는 전원이 해지의 의사표시를 할 필요는 없다.
- ② 토지의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수로 보아야 한다.
- ③ 보증금이 수수된 임대차계약에서 임대차가 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임액이 위 보증금에서 전액 공제된 경우, 임차인은 임대차 종료 전에 차임채권을 양수한 자의 양수금청구에 대해 연체된 차임액이 보증금에서 공제되었음을 주장하여 양수금지급을 거절할 수 없다.
- ④ 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 부분적으로 지장이 생긴 경우뿐 아니라 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 생긴 경우에도 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
- ⑤ ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하는 것은 아니므로 가압류권자는 임대주택의 양수인이 아니라 양도인에 대하여 위 가압류의 효력을 주장하여야 한다.
정답
4번
해설
정답: 4번
쟁점
임대차의 다섯 국면 — 공동임대인의 해지(불가분), 임대차보증금반환채무의 인수(이행인수 vs 면책적 채무인수), 보증금에서 연체차임의 당연 공제와 차임채권 양수인의 지위, 임대인의 의무 불이행·수선의무 이행과 차임지급 거절, 대항력 갖춘 임대주택의 양도와 보증금반환채권 가압류의 제3채무자 지위 승계가 두루 출제되었다.
각 지문 검토
① 옳지 않음 — 일부 양도로 공동임대인이 된 경우에도 전원이 해지의 의사표시를 하여야 함
여러 사람이 공동임대인으로서 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 그 해지는 계약당사자 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다(해지·해제의 불가분, 제547조 제1항). 문제는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 양수인이 임대인 지위를 승계함으로써 비로소 공동임대인이 된 경우인데, 판례는 이 경우에도 같은 법리가 적용된다고 한다.
민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성) ① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제547조
대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결
"민법 제547조 제1항은 '당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.'라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 … 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 공동임대인의 임대차계약 해지：일부 양도로 공동임대인이 된 경우에도 전원이 해지하여야 함
본 지문은 후단에서 일부 양도로 공동임대인이 된 경우에는 "전원이 해지의 의사표시를 할 필요는 없다"고 하였으므로 옳지 않다. 양수인은 자신의 소유 부분만을 분리하여 단독으로 해지할 수 없다.
본 지문 → 옳지 않음.
② 옳지 않음 — 보증금반환채무 인수 + 대금공제 = 면책적 채무인수가 아니라 이행인수
대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 (이행인수)
"부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, … 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 이행인수 (1) · 표준판례: 이행인수 (3) : 해제권 발생요건
본 지문은 "면책적 채무인수로 보아야 한다"고 하였으므로 옳지 않다. 면책적 채무인수가 되려면 채권자(임차인)의 승낙이 필요하고, 단순히 매도인·매수인 사이에서 대금공제로 인수약정을 한 것만으로는 매도인이 면책되지 않는다.
본 지문 → 옳지 않음.
③ 옳지 않음 — 연체차임은 보증금에서 당연 공제되므로 임차인은 양수인에게 공제를 주장할 수 있음
대법원 2017. 3. 15. 선고 2016다277880 판결 (차임채권 양도·압류와 보증금 공제)
"임대차보증금은 … 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙이다. 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지이므로, … 잔존하는 차임채권 상당액도 임대차보증금에서 당연히 공제된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 차임채권에 대한 압류·추심명령과 임대차보증금에서의 당연 공제
연체차임이 보증금에서 전액 공제되었다면 그만큼 차임채권은 소멸하므로, 임차인은 임대차 종료 전에 차임채권을 양수한 자의 양수금청구에 대하여 그 공제를 주장하여 지급을 거절할 수 있다. 본 지문은 "거절할 수 없다"고 하였으므로 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
④ 옳음 (정답) — 사용·수익 의무 불이행은 물론 수선의무 이행으로 인한 지장에도 차임지급 거절 가능
대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결
"임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. 그리고 이러한 법리는 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지로 적용된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대인의 사용수익의무 불이행·수선의무 이행과 임차인의 차임지급 거절
본 지문 → 옳다 (정답).
⑤ 옳지 않음 — 임대주택 양수인은 보증금반환채권 가압류의 제3채무자 지위까지 승계함
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 (다수의견)
"주택임대차보호법 제3조 제3항은 … 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, … 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, … 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 양수인에게 이전된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대차보증금반환채권 가압류 + 임대주택 양도：제3채무자 지위 승계 + 양수인에 대해서만 가압류 효력
양수인이 제3채무자의 지위를 승계하므로, 가압류권자는 양도인이 아니라 양수인에 대하여 가압류의 효력을 주장하여야 한다. 본 지문은 정반대로 서술하였으므로 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
결론
정답은 ④번. 임대인의 사용·수익케 할 의무와 차임지급의무의 대응관계상, 의무 불이행(부분적 지장)은 물론 수선의무 이행으로 인한 지장에 대하여도 임차인은 그 지장의 한도에서 차임지급을 거절할 수 있다. ②(이행인수), ③(보증금 당연공제), ⑤(양수인의 제3채무자 지위 승계)가 함정이다.