제5회(2016년) 변호사시험 민사법 선택형 2번
문제
甲과 乙은 2010. 1. 7. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내에 있는 甲의 X 토지를 乙에게 매도하는 매매계약을 체결하면서 “甲과 乙은 2010. 2. 7.까지 토지거래허가를 받는다. 乙은 甲에게 계약 당일 계약금을, 2010. 3. 7. 중도금을, 2010. 5. 7. 잔금을 지급한다. 甲은 乙로부터 잔금을 지급받음과 동시에 乙 앞으로 X 토지에 관한 소유권이전등기를 마친다.”라는 내용의 약정을 하였다.
이 약정에 따라 乙은 계약 당일 甲에게 계약금을 지급하였다.
다음 설명 중 옳지 않은 것은? (각 지문은 독립적이며, 다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 甲과 乙이 토지거래허가를 신청하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 후에도 甲은 乙이 중도금지급채무의 이행에 착수하기 전에 乙로부터 지급받은 계약금의 배액을 乙에게 지급하고 매매계약을 해제할 수 있다.
- ② 甲과 乙이 2010. 2. 7.까지 토지거래허가를 받지 못하였다고 하더라도, 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 당해 매매계약을 무효로 하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다.
- ③ 매매계약이 乙의 사기에 의해 체결된 경우라도, 甲은 토지거래허가를 신청하기 전 단계에서는 乙의 사기를 이유로 매매계약의 취소를 주장하여 매매계약을 확정적으로 무효화시킬 수 없다.
- ④ 甲은 토지거래허가를 받기 전에는 乙이 중도금을 2010. 3. 7.이 도과할 때까지 지급하지 않았다 하더라도 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.
- ⑤ 甲과 乙은 상대방에 대하여 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무를 부담한다. 만일 甲이 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않으면 乙은 甲에 대하여 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다.
정답
3번
해설
정답: 3번
쟁점
토지거래허가구역 내 토지에 대하여 허가를 전제로 체결된 매매계약의 법률관계 — 유동적 무효 상태에서의 ① 계약금에 의한 해제, ② 기간 도과와 확정적 무효 여부, ③ 사기를 이유로 한 취소·확정적 무효화, ④ 허가 전 중도금 미지급과 해제, ⑤ 허가신청 협력의무의 소구. 옳지 않은 것은 ③.
근거 법령
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제565조
유동적 무효의 기본 법리는 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결이 정립하였다.
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(판결요지)
"허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 … 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 … 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다 … 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 [이익이 있다]."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효：(구)국토이용관리법상 규제구역 내의 토지거래의 효과
각 지문 검토
① ○ — 허가를 받은 후에도 매도인은 매수인의 이행착수 전 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(판결요지 [1])
"특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효 상태의 토지거래계약과 계약금에 의한 해제：해약금 해제 가부와 이행의 착수
본 지문 → 옳다. 유동적 무효 상태에서도 계약금에 의한 해제가 가능하다는 것이 판례인데, 이 사건처럼 토지거래허가까지 받아 계약이 확정적으로 유효하게 된 경우에는 더욱 그러하다. 따라서 매수인 乙이 중도금 지급에 착수하기 전이라면 매도인 甲은 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다.
② ○ — 약정 기간 내 허가를 받지 못하였다는 사정만으로 곧바로 확정적 무효가 되는 것은 아니다
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(판결요지)
"허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가를 받을 때까지는 … 유동적 무효의 상태에 있[다]."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효：(구)국토이용관리법상 규제구역 내의 토지거래의 효과
본 지문 → 옳다. 허가신청 기간을 정하였더라도 그 기간 내 허가를 받지 못한 것만으로는 계약이 확정적으로 무효가 되지 않는다. 기간 도과 시 곧바로 무효로 한다는 별도의 약정 등 특별한 사정이 있어야 비로소 확정적 무효가 된다.
③ ✗ — 유동적 무효 상태에서도 사기를 이유로 취소를 주장하여 확정적 무효화할 수 있다 (정답)
대법원 1997. 11. 14. 선고 97다36118 판결(판결요지 [1])
"그 토지거래가 … 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우에는, 이들 사유에 의하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가신청 협력에 대한 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면할 수 있다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효 상태의 토지거래계약과 사기·강박을 이유로 한 취소：확정적 무효화
본 지문 → 옳지 않음(정답). 판례는 유동적 무효 상태라도 사기·강박을 이유로 허가신청 전 단계에서 취소(거절의사 표명)를 주장하여 계약을 확정적으로 무효화할 수 있다고 본다. 지문은 “허가를 신청하기 전 단계에서는 … 취소를 주장하여 매매계약을 확정적으로 무효화시킬 수 없다”고 하여 판례와 정반대로 서술하였으므로 틀렸다.
④ ○ — 허가 전에는 중도금을 지급하지 않았더라도 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(판결요지 [3])
"토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없[다]."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효 상태의 토지거래계약과 계약금에 의한 해제：해약금 해제 가부와 이행의 착수
본 지문 → 옳다. 허가 전에는 중도금 지급의무 자체가 발생하지 않으므로, 乙이 약정 지급기일까지 중도금을 지급하지 않았더라도 채무불이행이 되지 않는다. 따라서 甲은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.
⑤ ○ — 당사자는 허가신청 협력의무를 부담하고, 위반 시 그 이행을 소송으로 구할 수 있다
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(판결요지)
"계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 [이익이 있다]."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효：(구)국토이용관리법상 규제구역 내의 토지거래의 효과
본 지문 → 옳다. 유동적 무효 상태의 당사자는 계약이 효력을 갖추도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 甲이 협력하지 않으면 乙은 협력의무의 이행을 소로써 구할 이익이 있다.
결론
옳지 않은 것은 ③이므로 정답은 3번. 유동적 무효의 핵심은 “허가 전에는 이행청구·채무불이행 해제 ✗(②④), 협력의무 소구 ○(⑤), 계약금 해제 ○(①), 사기·강박 취소로 확정무효화 ○(③)”의 결론을 정확히 구별하는 데 있다. 90다12243 전합 법리는 제6·9·11·12·15회 민사법 등에서 반복 출제되었습니다.