제4회(2015년) 변호사시험 민사법 선택형 1번
문제
｢주택임대차보호법｣에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① ｢주택임대차보호법｣은 임대주택의 소유자가 아니더라도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결한 임대차계약에 적용된다.
- ② 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환 청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
- ③ 임차인이 임대차계약을 체결한 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있는 경우에는 ｢주택임대차보호법｣상 소액임차인으로 보호받을 수 없다.
- ④ 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있다.
- ⑤ 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니하였더라도, 임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 임차인은 적법한 대항요건을 갖추었다고 주장할 수 있다.
정답
4번
해설
정답: 4번
쟁점
「주택임대차보호법」의 적용범위(적법한 임대권한), 보증금반환을 위한 경매신청 시 집행개시요건의 특례, 가장 소액임차인의 보호 배제, 임차권등기 말소의무와 보증금반환의무의 이행관계, 적법한 전대와 전차인의 주민등록에 의한 대항력 취득을 종합적으로 묻는 문제이다. 옳지 않은 것을 고른다.
근거 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의2
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제8조
각 지문 검토
① ○ — 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 임대차에도 주임법이 적용된다
대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(판결요지 [1])
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 주임법의 적용범위：적법한 임대권한자와의 임대차 + 매매계약 해제와 임차인의 대항력
본 지문 → 옳다.
근거: 지문 문구가 판결요지와 그대로 대응한다. 주임법의 보호는 소유자인 임대인에 한정되지 않고 적법한 임대권한(예: 매매목적물을 인도받아 사용·수익할 지위에 있는 매수인)을 가진 임대인과의 계약에도 미친다.
② ○ — 보증금반환 집행권원에 의한 경매는 반대의무 이행이 집행개시요건이 아니다
주택임대차보호법 제3조의2 제1항
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의2
본 지문 → 옳다.
근거: 지문은 조문을 그대로 옮긴 것이다. 보증금 반환과 주택 명도는 본래 동시이행관계(민사집행법 §41 ①의 반대의무 선이행 원칙)이지만, 주임법은 임차인 보호를 위해 집행개시 단계에서는 명도(반대의무)의 이행·제공을 요구하지 않는 특례를 둔다(명도는 배당 단계에서 §3조의2 ③으로 통제).
③ ○ — 채권회수 목적의 가장 소액임차인은 보호받을 수 없다
대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(판결요지)
… 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 가장 소액임차인：채권회수 목적의 임대차와 소액임차인 보호 배제
본 지문 → 옳다.
근거: 소액임차인 최우선변제권(주임법 §8 ①)은 주거생활 안정이라는 사회보장적 고려에서 나온 담보물권자에 대한 예외규정이므로, 사용·수익이 아니라 기존채권 회수 수단으로 임대차의 외형만 갖춘 가장임차인에게는 적용되지 않는다.
④ ✗ — 보증금반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다 (정답)
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결(판결요지)
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 임차권등기 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, … 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차권등기명령에 의한 임차권등기 말소의무와 임대인의 보증금반환의무의 관계
본 지문 → 옳지 않음 (정답).
근거: 지문은 두 의무를 동시이행관계라고 하나, 판례는 이를 명백히 부정한다. 임차권등기는 임대인이 이미 보증금을 반환하지 않아 이행지체에 빠진 상태에서 경료되고, 또 임차인의 기왕의 대항력·우선변제권을 유지시키는 담보적 기능을 주목적으로 하므로, 임대인의 보증금반환의무가 선이행의무이다. 흔히 동시이행관계로 묶이는 ⑤ 임대차보증금 반환과 주택 명도의 관계(민법 §536 준용)와 혼동시키려는 함정 지문이다.
이 판례(2005다4529)는 제8회 민사법 제16번에서도 출제되었습니다.
⑤ ○ — 적법한 전대 후 전차인의 주민등록으로 임차인이 대항력을 취득한다
대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결(판결요지)
주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 적법한 전대와 전차인의 주민등록에 의한 임차인의 대항력 취득
본 지문 → 옳다.
근거: 주임법 §3 ①의 대항요건인 "주택의 인도와 주민등록"은 임차인 본인의 직접점유·주민등록만을 요구하는 것이 아니다. 임대인의 승낙을 받은 적법한 전대가 있으면 임차인은 전차인을 통해 간접점유하는 것이고, 전차인이 인도받아 자신의 주민등록을 마치면 그 시점부터 임차인이 대항력을 취득한다.
결론
정답은 4번. 임차권등기 말소의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계가 아니라 보증금반환의무가 선이행이다(2005다4529). 나머지 지문(① 적법한 임대권한, ② 집행개시요건 특례, ③ 가장 소액임차인 배제, ⑤ 적법한 전대와 간접점유에 의한 대항력)은 모두 판례·조문에 부합하는 옳은 설명이다.