제3회(2014년) 변호사시험 민사법 선택형 23번
문제
甲은 건물의 소유를 목적으로 乙 소유의 토지에 대한 임대차계약을 乙과 체결하였는데, 그 후 甲은 건물을 완성한 다음 이를 丙에게 임대하였다.
다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
ㄱ. 丙이 甲의 동의를 얻어 기존의 출입문을 제거하고 유리출입문과 새시를 부속물로서 설치한 경우, 甲과 丙 사이의 건물임대차계약이 丙의 차임지급채무불이행으로 인하여 해지되었다면, 丙의 甲에 대한 부속물매수청구는 허용되지 않는다.
ㄴ. 甲과 丙 사이에 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권보장약정에 따라 丙이 甲에게 권리금을 지급하였으나, 甲의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 丙이 당초 보장된 기간 동안 위 건물을 이용하지 못하였더라도, 甲은 丙에 대하여 권리금반환의무를 부담하지 않는다.
ㄷ. 甲과 乙 사이의 토지임대차계약이 기간만료로 종료되는 경우, 甲의 乙에 대한 지상물매수청구의 대상은 계약 종료 당시 경제적 가치가 현존하고 임대인의 동의를 얻어 신축한 건물이어야 한다.
ㄹ. 甲과 乙 사이의 토지임대차계약이 기간만료로 종료되는 경우, 甲이 乙에 대하여 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 토지 위에 신축된 건물이 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니어도 무관하다.
선지
- ① ㄱ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄹ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄴ, ㄹ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ
정답
2번
해설
정답: 2번 (ㄱ, ㄹ)
쟁점
토지임대차(甲 임차) 위 건물의 전대차(丙)를 둘러싼 임차인 보호제도를 묻는다. ㄱ 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우 부속물매수청구권, ㄴ 임차권보장약정에 따른 권리금의 반환, ㄷ 토지임차인 지상물매수청구권의 대상(임대인 동의 요부), ㄹ 그 대상이 적법한(허가받은) 건물이어야 하는지를 묻는다.
근거 법령
민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제646조
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 … 을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 … 임차인은 … 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제643조
각 지문 검토
ㄱ. 丙이 甲의 동의를 얻어 유리출입문·새시를 부속물로 설치한 경우, 甲·丙 사이의 건물임대차가 丙의 차임지급채무불이행으로 해지되었다면 丙의 부속물매수청구는 허용되지 않는다
대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 7252 판결
임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우 부속물매수청구권 유무(소극)
본 지문 → 옳음.
근거: 부속물매수청구권(민법 제646조)은 임대차가 기간만료 등으로 정상적으로 종료한 경우에 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위한 제도이다. 그러나 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는, 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다. 따라서 丙의 차임지급채무불이행으로 해지된 본 지문에서는 부속물매수청구가 허용되지 않는다. 지문은 옳다.
ㄴ. 임차권보장약정에 따라 丙이 권리금을 지급하였으나 甲의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 丙이 보장기간 동안 건물을 이용하지 못하였더라도, 甲은 권리금반환의무를 부담하지 않는다
대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결
… 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, … 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 … 임대인은 … 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 권리금의 법적 성질과 임차권보장약정 중도해지 시 임대인의 권리금 반환의무 범위(잔존기간분)
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 임차인 丙이 일정 기간 이상의 임대차 존속을 보장하는 임차권보장약정에 따라 권리금을 지급하였는데, 임대인 甲의 사정으로 임대차가 중도 해지되어 약정기간 동안 그 재산적 가치를 이용하지 못한 경우에는, 임대인은 그 권리금 중 잔존기간에 대응하는 부분에 대하여 반환의무를 부담한다. 따라서 「권리금반환의무를 부담하지 않는다」는 지문은 옳지 않다.
ㄷ. 토지임대차가 기간만료로 종료되는 경우, 지상물매수청구의 대상은 경제적 가치가 현존하고 임대인의 동의를 얻어 신축한 건물이어야 한다
대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결
임차인의 지상물매수청구권은 … 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 지상물매수청구권의 대상 범위：기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않음
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 토지임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조)의 대상이 되는 건물은 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다. 임대차기간 중에 축조된 건물이라도 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도로 고가라는 특별한 사정이 없는 한, 임차권 소멸 당시 그 가치가 잔존하면 매수청구의 대상이 된다. 따라서 「임대인의 동의를 얻어 신축한 건물이어야 한다」는 부분은 옳지 않다.
ㄹ. 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 토지 위에 신축된 건물이 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니어도 무관하다
대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결
… 지상물매수청구권은 … 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
본 지문 → 옳음.
근거: 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이어야 하는 것은 아니다. 무허가·미등기 건물이라도 그 잔존 가치를 보존하고 임차인을 보호할 필요가 있으므로 매수청구의 대상이 된다. 따라서 「적법한 건물이 아니어도 무관하다」는 지문은 옳다.
결론
정답은 2번(ㄱ, ㄹ). ㄱ 임차인의 차임지급채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 없고(88다카7245), ㄹ 지상물매수청구의 대상은 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니어도 무방하다(2013다48364). 반면 ㄴ 임차권보장약정에 따른 권리금은 임대인의 사정으로 중도 해지되면 잔존기간에 대응하는 부분을 반환하여야 하고(2002다25013), ㄷ 지상물매수청구의 대상은 임대인의 동의를 얻어 신축한 건물일 필요가 없으므로 두 지문은 옳지 않다.