제3회(2014년) 변호사시험 민사법 선택형 24번
문제
甲과 乙은 2013. 9. 20. 甲 소유의 토지에 대하여 매매대금을 5억 원으로 하는 매매계약을 체결하면서, 乙이 계약 당일 계약금 5,000만 원을 甲에게 지급하였고, 중도금 2억 원은 2013. 10. 20. 지급하고, 잔금 2억 5,000만 원은 2013. 11. 20. 甲의 소유권이전과 상환하여 지급하기로 하였다.
다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
ㄱ. 甲이 乙에 대하여 중도금의 지급을 최고하였으나 乙이 이를 이행하지 않자 甲이 중도금의 지급을 구하는 소송을 제기하였다면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 계약금 5,000만 원을 포기하더라도 위 매매계약을 해제할 수 없다.
ㄴ. 乙이 2013. 10. 20.을 경과하여 중도금의 이행을 지체하고 있는 중에, 甲 역시 소유권이전등기서류를 乙에게 이행제공하지 않고 2013. 11. 20.을 경과하였다면, 乙은 2013. 11. 21.부터는 중도금에 대한 지체책임을 지지 않는다.
ㄷ. 乙 명의로 소유권이전등기가 이루어지기 전에 乙로부터 위 토지를 매수한 丙의 乙을 대위한 신청으로 위 토지에 대하여
처분금지가처분등기가 된 상태에서 甲과 乙 사이의 매매계약이 적법하게 해제된 경우, 위 가처분등기의 말소와 매도인의 대금반환의무는 동시이행관계에 있다.
ㄹ. 특별한 사정으로 甲이 乙에게 토지의 소유권이전등기를 먼저 해주었으나, 乙의 잔대금지급채무 불이행으로 인하여 甲이 2013. 12. 5. 위 매매계약을 적법하게 해제한 경우, 위 토지에 대한 원상회복의 등기가 되기 전인 2013. 12. 10. 丁 앞으로 그 토지에 관한 근저당권설정등기가 이루어졌다면, 甲은 丁이 근저당권 설정 당시 甲의 해제권행사 사실을 알았더라도 丁에 대하여 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 없다.
선지
- ① ㄴ
- ② ㄱ, ㄹ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄴ, ㄹ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답
1번
해설
정답: 1번 (ㄴ)
쟁점
토지 매매(계약금 5천 / 중도금 2억(10. 20.) / 잔금 2억 5천(11. 20., 소유권이전과 상환))를 둘러싼 문제이다. ㄱ 계약금에 의한 해제와 이행의 착수, ㄴ 중도금 미지급 후 잔금기일 도과와 동시이행관계, ㄷ 해제로 인한 원상회복의무와 가처분등기 말소의 동시이행, ㄹ 계약해제 후 원상회복등기 전에 이해관계를 맺은 악의의 제3자 보호 여부를 묻는다.
근거 법령
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 … 으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제565조
민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제548조
각 지문 검토
ㄱ. 甲이 중도금 지급을 최고하였으나 乙이 이행하지 않자 甲이 중도금 지급을 구하는 소를 제기하였다면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 계약금을 포기하더라도 매매계약을 해제할 수 없다
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 민법 제565조에 의한 계약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 가능하다. 매도인 甲이 매수인 乙에게 중도금 지급을 최고하거나 그 지급을 구하는 소를 제기한 것은 상대방(乙)의 이행을 촉구한 것일 뿐 甲 자신의 채무(소유권이전) 이행에 착수한 것이 아니고, 乙 역시 중도금을 지급하지 않아 이행에 착수하지 않았다. 따라서 당사자 누구도 이행에 착수하지 않은 이상 乙은 여전히 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다. 「해제할 수 없다」는 지문은 옳지 않다.
ㄴ. 乙이 중도금 이행을 지체하는 중에 甲 역시 소유권이전등기서류를 이행제공하지 않고 잔금기일(11. 20.)을 경과하였다면, 乙은 11. 21.부터 중도금에 대한 지체책임을 지지 않는다
대법원 1991. 3. 27. 선고 90다19930 판결
매수인이 선이행하여야 할 중도금지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과한 경우에는, 매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 동시이행의 항변권 (2)：동시이행관계의 인정 요건
본 지문 → 옳음 (정답).
근거: 매수인 乙의 중도금지급의무는 본래 선이행의무이나, 중도금을 지급하지 않은 채 잔금기일(11. 20.)이 도과하면 乙의 중도금(+지연손해금)·잔금 지급채무와 甲의 소유권이전등기의무가 동시이행관계로 된다. 따라서 잔금기일 이후에는 매도인 甲이 소유권이전등기서류의 이행제공을 하지 않는 한 乙은 동시이행항변권을 가지므로, 乙은 11. 21.부터 중도금에 대한 지체책임을 지지 않는다. 지문은 옳다.
ㄷ. 乙 명의 등기 전에 丙(乙로부터 매수)이 乙을 대위하여 처분금지가처분등기를 한 상태에서 甲·乙 매매가 해제된 경우, 가처분등기의 말소와 매도인의 대금반환의무는 동시이행관계에 있다
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 매매계약이 해제되면 매도인 甲의 대금반환의무와 매수인 乙의 원상회복의무가 동시이행관계에 있다(민법 제548조·제549조). 그런데 본 지문에서는 乙 명의의 소유권이전등기가 마쳐지지 않아 乙에게는 말소할 등기가 없고, 토지에 마쳐진 것은 乙의 매수인 丙이 乙을 대위하여 한 가처분등기이다. 그 가처분등기의 말소는 가처분채권자(丙)에 대한 것으로서 매수인 乙이 이행할 수 있는 원상회복의무가 아니므로, 매도인 甲의 대금반환의무와 동시이행관계에 있다고 볼 수 없다. 따라서 지문은 옳지 않다.
ㄹ. 甲이 소유권이전등기를 먼저 해준 뒤 乙의 잔대금 불이행으로 적법하게 해제(12. 5.)하였는데, 원상회복등기 전인 12. 10. 丁 명의 근저당권설정등기가 이루어진 경우, 甲은 丁이 근저당 설정 당시 해제권 행사 사실을 알았더라도 丁에 대하여 말소를 청구할 수 없다
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 계약해제로부터 보호되는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에는 해제 전에 이해관계를 맺은 자뿐 아니라 해제 후 그 말소등기가 이루어지기 전에 이해관계를 맺은 자도 포함되지만, 후자의 경우에는 그 제3자가 「선의」인 경우에 한하여 보호된다(해제 전의 제3자는 선의·악의를 불문하나, 해제 후의 제3자는 선의여야 한다). 본 지문의 丁은 해제(12. 5.) 후에 근저당권을 취득하면서 해제권 행사 사실을 알고 있었던 악의의 제3자이므로 보호되지 않는다. 따라서 甲은 악의의 丁에 대하여 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다. 「청구할 수 없다」는 지문은 옳지 않다.
결론
정답은 1번(ㄴ). ㄴ 중도금을 지급하지 않은 채 잔금기일이 도과하면 중도금·잔금 지급채무와 소유권이전등기의무가 동시이행관계로 되어, 매도인이 이행제공을 하지 않는 한 매수인은 잔금기일 이후 중도금 지체책임을 지지 않는다(90다19930). 반면 ㄱ 매도인의 중도금 청구는 이행의 착수가 아니어서 매수인은 여전히 계약금 해제를 할 수 있고, ㄷ 乙 명의 등기가 없어 가처분등기 말소는 매수인의 원상회복의무가 아니어서 대금반환과 동시이행관계가 아니며, ㄹ 해제 후 원상회복등기 전에 이해관계를 맺은 악의의 제3자는 보호되지 않으므로 모두 옳지 않다.