제14회(2025년) 변호사시험 민사법 선택형 8번
문제
甲은 丙 소유의 Y 토지에 X 건물을 신축하여 원시취득한 후 乙에게 X 건물을 미등기 무허가 상태로 매도하고 인도하였으며, X 건물에 대한 乙 명의의 소유권이전등기는 아직 마쳐지지 않았다.
이에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(각 지문은 독립적이며, 다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. 乙이 甲에게 매매대금을 완납한 후 X 건물을 丁에게 매도하고 인도해 준 경우, 甲이 丁에게 물권적 반환청구권을 행사하면 丁은 자신의 고유한 점유·사용권을 甲에게 주장할 수 있다.
ㄴ. 乙이 甲에게 매매대금을 완납한 경우, 乙에게는 X 건물에 대하여 소유권에 준하는 관습상의 물권 또는 사실상의 소유권이라는 법률상의 지위가 인정된다.
ㄷ. 乙이 甲에게 매매대금을 완납하였고 乙이 丙에 대해 이미 변제기가 도래한 대여금 채권을 가지고 있는데, 甲에게 Y 토지에 대한 사용권이 없어서 丙이 甲에게 Y 토지의 차임 상당 부당이득반환청구를 한 경우, 甲은 乙의 부담부분에 한하여 乙의 위 채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 있다.
선지
- ① ㄱ
- ② ㄴ
- ③ ㄱ, ㄷ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답
1번
해설
정답: 1번 (ㄱ)
쟁점
甲이 丙 소유 Y 토지 위에 X 건물을 신축하여 원시취득한 뒤(등기 없이 소유권 취득, 민법 제187조), 이를 미등기·무허가 상태로 乙에게 매도·인도한 사안이다. 乙은 인도만 받았을 뿐 소유권이전등기가 없어 소유권을 취득하지 못한다(민법 제186조).
- ㄱ 미등기 매수인(乙)으로부터 다시 매수·인도받은 전득자(丁)가 원시취득자(甲)의 물권적 반환청구에 점유·사용권으로 대항할 수 있는지.
- ㄴ 미등기 매수인 乙에게 소유권에 준하는 관습상 물권 또는 사실상 소유권이라는 법률상 지위가 인정되는지.
- ㄷ 토지소유자 丙의 부당이득반환청구에서 甲이 乙(사실상 처분권자)의 채권으로 상계할 수 있는지.
근거 법령
민법 제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제213조
각 지문 검토
ㄱ ○ — 매매계약의 이행으로 인도받은 매수인과 그로부터 다시 매수한 자는 점유·사용권을 취득하므로, 매도인은 그 전득자에게 물권적 청구권을 행사할 수 없다
대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결
토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유·사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에 대하여 토지 소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 미등기 매수인으로부터 다시 매수한 자의 점유·사용권：매도인의 물권적 청구권 행사 제한
甲으로부터 X 건물을 매수·인도받은 乙은 매매계약의 효력으로 그 건물을 점유·사용할 권리를 취득하였고, 그로부터 다시 매수·인도받은 丁도 그 점유·사용권을 승계 취득한다. 따라서 소유자 甲이 丁에게 소유권에 기한 물권적 반환청구(민법 제213조)를 하더라도, 丁은 위 점유·사용권을 점유할 권리로서 甲에게 주장하여 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 단서). 지문은 옳다. (같은 취지로, 미등기 매수인의 점유·사용권이 건물 양수인에게 승계되어 매도인의 철거청구가 배척된다 — 91다6658 전합.)
이 판례는 제12회 9번에서도 출제되었다.
본 지문 → 옳다.
ㄴ ✗ — 미등기 무허가건물의 매수인에게는 소유권에 준하는 관습상 물권이나 사실상 소유권이라는 법률상 지위가 인정되지 않는다
대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결(판결요지 [1])
미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로, 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 미등기 무허가건물 매수인의 소유권 미취득：직접 소유권에 기한 명도청구 ✗
우리 민법은 부동산 물권변동에 등기를 요하는 형식주의(민법 제186조)를 취하므로, 미등기 매수인 乙은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득하지 못하고, 그에게 소유권에 준하는 관습상 물권이나 사실상 소유권이라는 법률상 지위도 인정되지 않는다. "인정된다"는 지문은 옳지 않다(乙은 사실상 처분권을 가질 뿐이다).
이 판례는 제9회 8번에서도 출제되었다.
본 지문 → 옳지 않음.
ㄷ ✗ — 원시취득자 甲과 사실상 처분권자 乙은 토지소유자에 대하여 부진정연대채무를 지므로, 甲은 乙의 부담부분에 한하여 乙의 채권으로 상계할 수 없다
대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결
타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 … 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 … 미등기건물의 원시취득자는 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다. … 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 된 … 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다. 이러한 경우 미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무 관계에 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 미등기건물의 원시취득자와 사실상 처분권자의 건물 부지 점유·사용에 따른 부당이득반환의무의 관계
甲(원시취득자)과 乙(사실상 처분권자)이 丙에 대하여 부담하는 토지 차임 상당 부당이득반환의무는 부진정연대채무 관계에 있다. 그런데 상계는 자기의 채권을 자동채권으로 하여야 하고(민법 제492조), 부진정연대채무에는 연대채무자가 다른 연대채무자의 부담부분에 한하여 그 채권으로 상계할 수 있도록 한 민법 제418조 제2항이 적용·유추되지 않는다. 따라서 甲은 乙의 부담부분에 한해서라도 乙의 丙에 대한 대여금채권을 자동채권으로 삼아 상계할 수 없다. 지문은 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
결론
옳은 것은 ㄱ뿐이다 → 정답 1번.
학습 포인트
1. 매매계약의 이행으로 목적물을 인도받은 매수인은 점유·사용권을 취득하고 이는 전득자에게도 승계되므로, 매도인은 소유권에 기한 물권적 청구권을 그 전득자에게 행사할 수 없다(97다42823, 91다6658 전합).
2. 미등기 무허가건물의 매수인은 소유권이전등기를 마치지 않는 한 소유권을 취득하지 못하고, 소유권에 준하는 관습상 물권이나 사실상 소유권이라는 법률상 지위도 인정되지 않는다(2007다11347).
3. 미등기건물의 원시취득자와 사실상 처분권자는 토지소유자에 대하여 부지 부당이득반환의무를 부진정연대채무로 부담하며(2018다243133), 부진정연대채무에는 민법 제418조 제2항(다른 채무자의 채권으로 한 부담부분 상계)이 적용되지 않으므로 甲은 乙의 채권으로 상계할 수 없다.