제2회(2013년) 변호사시험 민사법 선택형 22번
문제
임대차에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
ㄱ. 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기가 경료되어 있을 경우, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
ㄴ. 임대차가 종료된 경우, 임대목적물이 임대인의 소유가 아니더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 인도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 인도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다.
ㄷ. 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수하였다면, 그 채권양수인은 위 법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.
ㄹ. 특별한 사정이 없는 한 임대차가 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 임대인에 대하여 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
선지
- ① ㄱ, ㄴ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답
5번
해설
정답: 5번 (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ)
쟁점
임대차에 관한 종합 문제로 옳은 것을 모두 고른다. ㄱ 임차권등기가 경료된 경우 보증금반환의무와 임차권등기 말소의무의 이행 순서, ㄴ 임대인이 소유자가 아닌 경우 임차인의 목적물 반환·부당이득 의무, ㄷ 임차권과 분리된 보증금반환채권 양수인의 우선변제권, ㄹ 임대차 종료 후 보증금 존재를 이유로 한 연체차임 지급 거절의 가부를 검토한다.
각 지문 검토
ㄱ. ○ — 임차권등기가 경료된 경우 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 임차권등기 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고 … 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차권등기명령에 의한 임차권등기 말소의무와 임대인의 보증금반환의무의 관계
본 지문 → 옳음.
근거: 임차권등기(주택임대차보호법 제3조의3)는 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상태에서 임차인의 대항력·우선변제권을 유지시켜 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 따라서 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계가 아니라, 임대인의 보증금반환의무가 먼저 이행되어야 한다. 지문은 옳다.
임차권등기 말소의무와 보증금반환의무의 관계(2005다4529)는 제13회 민사법 10번·제8회 민사법 16번·제4회 민사법 1번에서도 출제되었습니다.
ㄴ. ○ — 임대목적물이 임대인의 소유가 아니더라도 임대차는 유효하므로, 임차인은 종료 시 임대인에게 목적물을 반환하고 연체차임 및 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다
대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결(판결요지 [1])
임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고 … 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있지만, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익케 할 수가 없게 되었다면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 …
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대인이 소유권 등 임대권한 없어도 임대차 유효：종료 시 임차인의 목적물 반환·연체차임·차임 상당 부당이득 반환의무
본 지문 → 옳음.
근거: 임대차는 채권계약이므로 임대인이 목적물의 소유권 기타 임대권한을 갖지 않더라도 유효하게 성립한다. 따라서 진정한 소유자가 반환이나 차임 상당액의 지급을 요구하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차가 종료되면 임차인은 임대인에게 그 부동산을 인도하고 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 인도 완료일까지 점유·사용에 따른 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무도 있다. 지문은 옳다.
ㄷ. ○ — 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 자는 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않는다
대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결
… 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고 …
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만 양수한 자：주택임대차보호법상 우선변제권 행사 불가
본 지문 → 옳음.
근거: 주택임대차보호법상의 우선변제권은 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 취지에서 임차인의 지위(대항요건 + 확정일자)에 인정되는 것이다. 따라서 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 자는, 비록 우선변제권 있는 임차인으로부터 그 채권을 양수하였더라도 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않아 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다(다만 일반 금전채권자로서 배당요구할 수 있을 뿐이다). 지문은 옳다.
ㄹ. ○ — 임대차가 종료되어 목적물이 반환되지 않았더라도 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다
대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결
임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차보증금과 연체차임
본 지문 → 옳음.
근거: 임대차보증금은 목적물이 반환될 때에 비로소 그때까지의 연체차임 등이 별도의 의사표시 없이 당연히 공제되는 담보이므로, 목적물이 반환되기 전에는 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않는다. 따라서 임차인은 보증금이 있다는 이유만으로 임대인에 대하여 연체차임의 지급을 거절할 수 없다. 지문은 옳다.
결론
옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 전부이므로 정답은 5번. ㄱ 임차권등기가 경료된 경우 임대인의 보증금반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 하고(2005다4529), ㄴ 임대인이 소유자가 아니어도 임대차는 유효하므로 임차인은 종료 시 목적물 반환·연체차임·차임 상당 부당이득 반환의무를 지며(94다54641), ㄷ 임차권과 분리된 보증금반환채권만 양수한 자는 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않고(2010다10276), ㄹ 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다(2016다211309).