제1회(2012년) 변호사시험 민사법 선택형 21번
문제
甲은 건물을 신축할 목적으로 乙로부터 토지를 임차하면서, 임대차 종료시 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정하였다. 乙은 임대차가 기간만료로 종료되자 甲을 상대로 토지인도 및 건물철거 청구소송을 제기하였다.
다음 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
선지
- ① 甲이 임대차 종료시 건물을 포기하겠다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리한 것이어서 무효이다.
- ② 甲이 소송과정에서 건물매수청구권을 행사할 수 있었는데도 이를 행사하지 않았고 그 패소판결이 확정되었다면, 건물철거가 집행되기 전이라도 건물매수청구권이 실권되어 더 이상 별소로써 건물매수청구권을 행사할 수 없다.
- ③ 甲의 건물매수청구권은 형성권이어서 10년의 제척기간에 걸린다.
- ④ 乙의 토지인도 및 건물철거 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물인도 및 소유권이전등기를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.
- ⑤ 만약 위 임대차가 기간의 정함이 없는 것으로서 乙의 해지통고에 의하여 종료되었더라도 甲은 건물매수청구권을 행사할 수 있다.
정답
2번
해설
정답: 2번
쟁점
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료한 경우 임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조)이 종합적으로 문제된다. ① 매수청구권 포기(배제)특약의 효력, ② 철거소송에서 패소확정된 뒤 별소로 매수청구권을 행사할 수 있는지, ③ 형성권으로서의 제척기간, ④ 임대인의 철거청구에 대금상환 건물인도청구가 포함되는지, ⑤ 해지통고로 종료된 경우 매수청구권 행사 가부가 각 쟁점이다.
근거 법령
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 … 을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 … 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고 … 상당한 가액으로 … 매수를 청구할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제643조
민법 제652조(강행규정) … 제643조 … 의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제652조
각 지문 검토
① ○ — 매수청구권 포기 약정은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리하여 무효이다
대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결(판결요지 [1])
임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 … 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 지상물매수청구권 배제특약의 효력：제643조는 강행규정이나 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 유효
제643조는 편면적 강행규정(제652조)이므로, 임대차 종료 시 건물 등 지상시설 일체를 포기하기로 한 약정은 매수청구권을 배제하는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리하여 무효이다. 지문은 "특별한 사정이 없는 한 무효"라고 하여 판례의 판단기준을 정확히 반영한다.
본 지문 → 옳음.
② ✗ — 철거가 집행되지 않은 이상 별소로 매수청구권을 행사할 수 있다 (정답)
대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결
… 토지의 임차인이 … 건물매수청구권을 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 아니한 채 … 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 토지의 임차인으로서는 건물매수청구권을 행사하여 별소로써 임대인에 대하여 건물매매대금의 지급을 구할 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 건물철거판결 확정 후 임차인의 별소 건물매수청구권 행사·매매대금 청구：기판력 저촉 ✗
건물매수청구권은 형성권으로서 그 행사에 시기의 제한이 없고, 철거소송에서 이를 행사하지 않아 패소가 확정되었더라도 그 확정판결의 기판력은 토지인도·철거청구권의 존부에만 미칠 뿐 매수청구권 행사를 차단하지 않는다. 따라서 건물철거가 집행되기 전이라면 실권되지 않고 별소로 매수청구권을 행사하여 매매대금을 구할 수 있다. 지문은 "실권되어 별소로 행사할 수 없다"고 하므로 옳지 않다.
이 판례(95다42195)는 제3회·제10회 민사법에서도 출제되었습니다.
본 지문 → 옳지 않음 (정답).
③ ○ — 건물매수청구권은 형성권으로서 10년의 제척기간에 걸린다
건물(지상물)매수청구권은 임차인의 일방적 의사표시로 매매유사의 법률관계를 성립시키는 형성권이다. 형성권은 특별한 규정이 없는 한 그 제척기간을 10년으로 보는 것이 통설·판례이므로, 건물매수청구권도 임차권 소멸 시부터 10년의 제척기간에 걸린다. 지문은 이를 정확히 서술하고 있다.
본 지문 → 옳음.
④ ○ — 임대인의 철거청구에 대금상환 건물인도청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다
대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결(판결요지 [1])
토지임대차 종료 시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 건물매수청구권 행사와 적극적 석명
임차인이 매수청구권을 행사하면 임대인·임차인 사이에 건물에 관한 매매유사의 관계가 성립하여 임대인의 철거청구는 그대로 인용될 수 없게 된다. 그러나 철거·부지인도 청구 자체에 대금지급과 상환으로 건물인도·소유권이전등기를 구하는 청구가 당연히 포함되어 있는 것은 아니고, 법원은 임대인에게 청구취지를 변경할 것인지 석명하여야 한다. 지문은 판례의 태도를 정확히 반영한다.
이 판례(94다34265 전합)는 제3회·제5회·제7회 민사법에서도 출제되었습니다.
본 지문 → 옳음.
⑤ ○ — 해지통고로 종료된 경우에도 매수청구권을 행사할 수 있다
대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결
건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
기간의 정함이 없는 토지임대차가 임대인 乙의 해지통고(민법 제635조)로 종료된 경우에도 지상건물이 현존하는 이상 임차인 甲은 매수청구권을 행사할 수 있다. 지문은 옳다.
이 판례(2014다72449)는 제7회 민사법 25번에서도 출제되었습니다.
본 지문 → 옳음.
결론
정답은 2번이다. 매수청구권 포기특약은 특별한 사정이 없는 한 무효이고(①), 매수청구권은 형성권으로 10년의 제척기간에 걸리며(③), 철거청구에 대금상환 건물인도청구가 포함되지 않고(④), 해지통고로 종료된 경우에도 행사할 수 있다(⑤). 반면 철거소송에서 패소가 확정되었더라도 철거가 집행되기 전이라면 매수청구권은 실권되지 않고 별소로 행사할 수 있으므로 ②가 옳지 않다.