제1회(2012년) 변호사시험 민사법 선택형 23번
문제
甲은 그 소유인 X 주택에 전입신고를 마치고 거주하다가 2010. 2. 1. 乙에게 X를 대금 3억 원에 매도하면서 같은 날 乙로부터 X를 임대차보증금 1억 원, 기간 2010. 2. 1.부터 2012. 1. 31.까지로 정하여 임차하였고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
甲은 2010. 2. 2. 乙의 요청에 따라 乙의 채권자인 丙에게 X에 관한 저당권설정등기를 마쳤다. 乙은 2010. 2. 10. X에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 채권자 丁에게 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 후 丙은 위 저당권실행을 위한 경매를 신청하였고, 戊는 그 경매절차에서 X를 매수하고 그 대금을 모두 지급하였으며, 甲은 그 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권 있는 임차인임을 이유로 적법하게 배당요구하였다.
다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
선지
- ① 甲, 丙, 丁 순서로 배당받는다.
- ② 丙, 甲, 丁 순서로 배당받는다.
- ③ 丙, 丁, 甲 순서로 배당받는다.
- ④ 丙, 丁 순서로 배당받고, 甲은 주택임대차보호법상 우선변제권 있는 임차인으로서 배당받을 수 없다.
- ⑤ 만약 甲이 위 경매절차에서 배당요구하지 않았다면, 甲은 戊에 대하여 위 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
정답
3번
해설
정답: 3번
쟁점
주택 소유자 甲이 자기 주택을 乙에게 매도하면서 동시에 乙로부터 이를 다시 임차한 경우, 임차인 甲의 대항력·우선변제권이 언제 발생하는지, 그리고 그 시점을 기준으로 저당권자 丙·근저당권자 丁과의 배당순위가 어떻게 되는지가 쟁점이다.
근거 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② … 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 … 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의2
각 지문 검토
핵심 법리 — 甲의 대항력은 乙 명의 소유권이전등기 익일에 발생한다
대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(판결요지 [3])
갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 … 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 … 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 … 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 … 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, … 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 주택 매도인이 매수인으로부터 임차한 경우 대항력 취득 시기：매수인 명의 소유권이전등기 익일부터
甲은 원래 소유자로서 전입신고를 하고 거주하였으므로, 그 주민등록은 乙 명의의 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 임차권을 공시하는 것으로 볼 수 없다. 따라서 甲의 임차인으로서의 대항력은 乙 명의 소유권이전등기일(2010. 2. 10.)의 다음 날인 2010. 2. 11. 0시에 비로소 발생하고, 확정일자(2010. 2. 1.)는 이미 갖추었으므로 우선변제권도 같은 2010. 2. 11.에 성립한다.
배당순위의 확정
각 권리의 기준시점을 시간순으로 정렬하면 다음과 같다.
- 丙의 저당권 — 2010. 2. 2.
- 丁의 근저당권 — 2010. 2. 10.
- 甲의 우선변제권 — 2010. 2. 11.
따라서 배당순위는 丙 → 丁 → 甲 순이다.
① ✗ — 甲이 최선순위가 아니다
甲의 우선변제권(2. 11.)은 丙(2. 2.)·丁(2. 10.)보다 모두 뒤이므로, 甲이 가장 먼저 배당받는다는 것은 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
② ✗ — 甲이 丁보다 앞서지 않는다
甲의 우선변제권(2. 11.)은 丁의 근저당권(2. 10.)보다 뒤이므로, 丙·甲·丁 순서는 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
③ ○ — 丙, 丁, 甲 순서로 배당받는다 (정답)
앞서 본 대로 丙(2. 2.) → 丁(2. 10.) → 甲(2. 11.) 순이므로 이 지문이 옳다.
본 지문 → 옳음 (정답).
④ ✗ — 甲도 후순위로 배당받는다
甲은 적법하게 배당요구한 우선변제권 있는 임차인이므로 丙·丁에 이어 3순위로 배당받는다. 배당받을 수 없다는 것은 옳지 않다.
본 지문 → 옳지 않음.
⑤ ✗ — 배당요구를 하지 않았더라도 甲은 경락인 戊에게 대항할 수 없다
대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(판결요지 [1])
경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없(다.)
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 주택 매도인이 매수인으로부터 임차한 경우 대항력 취득 시기：매수인 명의 소유권이전등기 익일부터
甲의 대항력(2. 11.)은 최선순위 저당권자 丙(2. 2.)보다 후순위이므로, 丙의 경매신청으로 X가 매각되면 甲의 임차권은 함께 소멸한다. 경락인 戊는 주임법 제3조 제4항의 임대인 지위를 승계하는 양수인에 해당하지 않으므로, 甲은 배당요구 여부와 관계없이 戊에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없다.
본 지문 → 옳지 않음.
결론
정답은 3번이다. 매도인이 매수인으로부터 자기 주택을 임차한 경우 임차인의 대항력은 매수인 명의 소유권이전등기 익일에 발생하므로, 甲의 우선변제권은 2010. 2. 11.에 성립한다. 이는 丙의 저당권(2. 2.)·丁의 근저당권(2. 10.)보다 모두 후순위여서 배당순위는 丙 → 丁 → 甲이 되고(③), 甲은 선순위 저당권보다 후순위여서 경락인 戊에게 대항할 수도 없다(⑤).