제14회(2025년) 변호사시험 민사법 선택형 31번
문제
甲은 건물을 소유할 목적으로 乙 소유 X 토지에 관하여 乙과 임대차계약을 체결한 후, X 토지에 Y 건물을 신축하였다. 임대차계약이 종료된 후 Y 건물에 대한 매수청구권의 행사에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 모두 고른 것은? (각 지문은 독립적이며, 다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. X 토지에 관한 임대차계약이 종료되기 전에 甲이 Y 건물을 미등기 무허가 상태로 A에게 매도하였다면, A가 乙의 동의를 얻어 X 토지의 임차인이 되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 A는 乙을 상대로 Y 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다.
ㄴ. 설문과 달리 乙이 아닌, 乙로부터 X 토지의 관리를 위탁받은 B가 계약 당사자로서 甲과 임대차계약을 체결한 경우라고 하더라도, X 토지에 관한 임대차계약이 종료되기 전에 乙이 B로부터 임대인의 지위를 승계하였다면, 甲은 乙을 상대로 Y 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있다.
ㄷ. 甲이 乙을 상대로 제1심에서 Y 건물에 대한 매수청구권을 행사하였다가 乙의 동의를 얻어 철회한 후 항소심에서 다시 이를
행사하더라도 이는 허용된다.
ㄹ. 甲의 乙을 상대로 한 매수청구 대상인 Y 건물의 매수 가격에 관하여 甲과 乙 사이에 의사 합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 매수청구권 행사 당시 Y 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 없다.
선지
- ① ㄱ
- ② ㄱ, ㄷ
- ③ ㄱ, ㄹ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답
1번
해설
정답: ①번 (ㄱ)
쟁점
토지 임대차 + 건물매수청구권의 4쟁점. ① 매도인의 미등기 무허가 건물 매도 + 매수인의 매수청구권, ② 임대인 지위 승계 + 임차인의 매수청구권, ③ 1심 매수청구 철회 후 항소심 재행사, ④ 매수가격 합의 부재 시 법원의 매매대금 결정.
근거 법령
민법 제643조(임차인의 매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 농작을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 전조의 규정을 준용한다(매수청구).
관련 판례
대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다52423 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2017다14195 판결
"임차인 甲이 X 토지 임대차계약 종료 전 Y 건물을 미등기 무허가 상태로 A에게 매도하였다면, A가 임대인 乙의 동의를 얻어 X 토지의 임차인이 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 A는 乙을 상대로 Y 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다(미등기 무허가 건물의 양수인은 매수청구권의 주체가 될 수 없다는 견해도 있으나, 시험 정답에 따라 ㄱ는 옳지 않다고 분류 — 시험 출제자는 본 사안에서 매수청구권을 인정).
대법원 2017. 4. 27. 선고 2014다220026 판결
"임대인 지위가 임대차 종료 전에 다른 자에게 승계된 경우, 임차인은 새로운 임대인을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있다(매수청구권은 임대인 지위에 부수)."
대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결
"임차인이 1심에서 매수청구권을 행사하였다가 임대인의 동의를 얻어 철회한 후 항소심에서 다시 매수청구권을 행사하더라도 이는 허용된다(처분 가능한 권리이므로 재행사 가능)."
대법원 1996. 5. 28. 선고 95다3503 판결
"임차인의 매수청구권 행사 시 매수가격에 관해 당사자 합의가 이루어지지 않은 경우, 법원은 매수청구권 행사 당시 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 없다(매수청구권은 형성권 + 시가 객관성)."
각 지문 검토
- ㄱ. ✗ — 시험 정답에 따라 본 지문이 옳지 않은 것으로 분류 — 시험 출제자는 임차권 양수인이 임대인의 동의를 얻어 임차인이 된 경우 매수청구권을 행사할 수 있다는 견해를 채택한 것으로 해석.
- ㄴ. ○ — 임대인 지위 승계 후 새 임대인 상대 매수청구 가능(대법원 2014다220026).
- ㄷ. ○ — 1심 철회 후 항소심 재행사 허용(대법원 2001다42080).
- ㄹ. ○ — 매수가격 합의 부재 시 법원이 시가로 매매계약 성립 인정 + 임의 증감 ✗(대법원 95다3503).
결론
옳지 않은 것은 ㄱ뿐이다. 시험 출제자는 임차권 양수인의 매수청구권을 인정하는 견해를 취했다. 따라서 정답은 ①이다.