제12회(2023년) 변호사시험 민사법 선택형 3번
문제
甲은 2022. 1. 10. X 토지를 乙에게 1억 원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 乙은 계약 당일 계약금 1,000만 원을, 2022. 3. 10. 중도금 4,000만 원을 지급하기로 하고, 2022. 5. 10. 잔금 5,000만 원을 지급하면서 甲으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받기로 하였다.
이에 관한 설명 중 옳은 것은? (각 지문은 독립적이며, 다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 매매계약의 성립 당시 X 토지가 甲의 소유가 아니라면 매매계약은 무효이므로 甲은 乙에게 X 토지의 소유권을 이전해 주어야 할 의무를 지지 않는다.
- ② 甲이 2022. 2. 10. 丙에게 X 토지를 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주어 甲의 乙에 대한 소유권이전등기의무가 확정적으로 불능이 된 경우, 乙은 甲에 대한 손해배상청구권을 피보전채권으로 하여 甲과 丙의 매매계약을 사해행위로 취소할 수 있다.
- ③ 매매계약의 성립 후 X 토지가 1억 5천만 원에 수용된 경우, 乙은 1억 원 한도에서 甲에게 대상청구권을 행사하여 토지수용보상금의 지급을 구할 수 있다.
- ④ X 토지가 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣상 토지거래허가구역 내에 있고 그 계약에 관해 토지거래허가를 받지 못한 경우, 乙이 2022. 3. 10.까지 중도금을 지급하지 아니하였더라도 甲은 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.
- ⑤ 계약체결 당일 乙이 계약금의 일부인 200만 원만 지급하고 이틀 후 나머지 800만 원을 지급하기로 하였다면, 2022. 1. 11. 甲은 수령한 금액의 배액인 400만 원을 지급하면서 계약을 해제할 수 있다.
정답
4번
해설
정답: 4번
쟁점
甲·乙의 X 토지 매매계약(계약금 1,000만 원, 중도금 4,000만 원, 잔금 5,000만 원)을 둘러싼 매매법의 여러 논점에서 옳은 것을 고른다. ① 타인권리매매의 효력, ② 이중양도로 인한 손해배상채권이 사해행위취소의 피보전채권이 되는지, ③ 수용 시 대상청구권의 범위(매매대금 한도 여부), ④ 토지거래허가구역 내 유동적 무효와 채무불이행 해제, ⑤ 계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준금액을 검토한다.
각 지문 검토
① ✗ — 타인의 권리를 매매의 목적으로 한 계약도 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 진다
민법 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제569조
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 매매 목적물이 계약 성립 당시 매도인의 소유가 아니라 타인에게 속하더라도 그 매매계약은 유효하고, 다만 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 부담할 뿐이다(민법 제569조). 따라서 「매매계약은 무효이므로 甲은 소유권을 이전해 줄 의무를 지지 않는다」는 지문은 옳지 않다.
② ✗ — 부동산 이중양도로 제1매수인이 취득하는 가액 상당의 손해배상채권은 이중양도행위에 대한 사해행위취소권의 피보전채권이 될 수 없다
대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결(판결요지 [2], [3])
[2] 부동산을 양도받아 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자가 양도인이 제3자에게 이를 이중으로 양도하여 소유권이전등기를 경료하여 줌으로써 취득하는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 이중양도행위에 대한 사해행위취소권을 행사할 수 있는 피보전채권에 해당한다고 할 수 없다. [3] 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않으므로, 부동산의 제1양수인은 자신의 소유권이전등기청구권 보전을 위하여 양도인과 제3자 사이에서 이루어진 이중양도행위에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 채권자취소권의 피보전채권 (1)
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 채권자취소권은 총채권자의 공동담보인 책임재산의 보전을 위한 제도이므로 금전채권을 피보전채권으로 하고, 특정물채권인 소유권이전등기청구권 자체를 보전하기 위해서는 행사할 수 없다. 나아가 甲의 이중양도(丙에게의 매도·이전등기)로 乙이 취득하는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 바로 그 이중양도행위로 인하여 발생하는 것이어서, 그 이중양도행위 자체를 사해행위로 취소하기 위한 피보전채권이 될 수 없다. 따라서 「乙은 손해배상청구권을 피보전채권으로 하여 甲·丙의 매매를 사해행위로 취소할 수 있다」는 지문은 옳지 않다.
이 판례(98다56690)는 제15회 민사법 12번·제8회 민사법 21번·제5회 민사법 23번 등 여러 회차에서 반복 출제된 채권자취소권 피보전채권의 대표적 빈출 판례입니다.
③ ✗ — 대상청구권의 범위는 매매대금 상당액으로 제한되지 않으므로, 매수인은 보상금 전부(1억 5천만 원)에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있다
대법원 2016. 10. 27. 선고 2013다7769 판결(판결요지 [2])
… 매매의 목적물이 화재로 소실됨으로써 매도인이 지급받게 되는 화재보험금 … 에 대하여 매수인의 대상청구권이 인정되는 이상, 매수인은 특별한 사정이 없는 한 목적물에 대하여 지급되는 화재보험금 … 전부에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있고, 인도의무의 이행불능 당시 매수인이 지급하였거나 지급하기로 약정한 매매대금 상당액의 한도 내로 범위가 제한된다고 할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 매매목적물 화재 + 매수인의 대상청구권 — 화재보험금 전부 행사 가능 (매매대금 한도 제한 ✗)
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 매매목적물의 수용으로 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 되면 매수인은 매도인이 받게 되는 토지수용보상금에 대하여 대상청구권을 행사할 수 있는데, 그 범위는 이행불능 당시의 매매대금 상당액으로 제한되지 않고 보상금 전부에 미친다. 다만 매수인이 대상청구권을 행사하려면 자신의 반대급부인 매매대금(1억 원)을 이행하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95다6601 판결). 따라서 매수인 乙은 매매대금 1억 원을 지급하고 수용보상금 1억 5천만 원 전부의 지급을 구할 수 있는 것이지, 「1억 원 한도에서」만 청구할 수 있는 것이 아니다. 지문은 옳지 않다.
대상청구권의 범위·반대급부 이행(2013다7769·95다6601)은 제9회 민사법 21번 등 여러 회차에서 반복 출제되었습니다.
④ ○ — 토지거래허가를 받지 못한 유동적 무효 상태에서는 채권적 효력이 발생하지 않아 중도금 지급의무의 이행지체가 성립하지 않으므로, 매도인은 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다 (정답)
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(판결요지 [1])
… 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 … 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 … 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 … 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다 … 허가받기 전의 상태에서는 … 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없[다].
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 유동적 무효：(구)국토이용관리법상 규제구역 내의 토지거래의 효과 · 표준판례: 허가조건부 소유권이전등기청구의 소의 이익
본 지문 → 옳음.
근거: 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받을 것을 전제로 체결된 매매계약은 허가를 받기 전에는 유동적 무효의 상태에 있어 채권적 효력이 전혀 발생하지 않는다. 따라서 허가를 받지 못한 상태에서는 매수인 乙의 중도금 지급의무도 아직 이행기가 도래하여 이행지체에 빠지는 채무로 볼 수 없으므로, 乙이 2022. 3. 10.까지 중도금을 지급하지 아니하였더라도 매도인 甲은 그 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 지문은 옳다.
유동적 무효(90다12243 전합)는 제15회 민사법 38번·제12회 민사법 1번·제9회 민사법 2번 등 여러 회차에서 반복 출제된 대표적 빈출 판례입니다.
⑤ ✗ — 계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준은 실제 교부받은 금액이 아니라 약정 계약금 전액이므로, 甲은 400만 원이 아니라 약정 계약금 1,000만 원의 배액을 상환하여야 해제할 수 있다
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
당사자가 계약금의 일부만 지급된 경우에 매도인이 계약금의 일부만을 기준으로 한 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 한다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 되어 부당하[다]. … '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이 해약금의 기준이 된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 계약금 일부 지급과 해약금 해제：약정 계약금 전액의 배액 기준
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가지나(민법 제565조), 계약금 일부만 지급된 상태에서 매도인이 해약금 해제를 하려면 그 기준은 실제 교부받은 금액이 아니라 약정 계약금 전액이다. 계약금 일부만을 기준으로 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 하면 당사자가 일정 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하기 때문이다. 사안에서 약정 계약금은 1,000만 원이므로, 甲이 해약금 해제를 하려면 실제 받은 200만 원의 배액인 400만 원이 아니라 약정 계약금 1,000만 원의 배액(2,000만 원)을 상환하여야 한다. 「400만 원을 지급하면서 해제할 수 있다」는 지문은 옳지 않다.
이 판례(2014다231378)는 제10회 민사법 28번·제8회 민사법 8번에서도 출제되었습니다.
결론
옳은 것은 ④이므로 정답은 4번. 토지거래허가를 받지 못한 유동적 무효 상태에서는 채권적 효력이 발생하지 않아 중도금 지급의무의 이행지체가 성립하지 않으므로 매도인은 채무불이행을 이유로 해제할 수 없다(90다12243 전합). 나머지는 모두 옳지 않다 — ① 타인권리매매도 유효하고(민법 제569조), ② 이중양도로 인한 손해배상채권은 사해행위취소의 피보전채권이 될 수 없으며(98다56690), ③ 대상청구권의 범위는 매매대금 한도로 제한되지 않아 보상금 전부에 미치고(2013다7769), ⑤ 계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준은 약정 계약금 전액이다(2014다231378).