제12회(2023년) 변호사시험 민사법 선택형 21번
문제
｢상가건물 임대차보호법｣의 적용 대상인 상가건물에 있어서 보증금액이 같은 법 제2조 제1항 단서의 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. 기간의 약정 없는 임대차의 경우, 임차인이 임대차 기간 동안 계약을 위반한 사실이 없어도 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.
ㄴ. 임차인이 임차건물에 대하여 임대차보증금반환청구소송의 확정판결에 의해 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.
ㄷ. 임차인이 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체했으나 임대인이 임대차계약을 해지하기 전에 임차인이 연체차임 전액을 지급한 경우, 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 5개월 전에 계약갱신 요구를 하더라도 이를 거절할 수 있다.
ㄹ. 임대인이 임대차 기간 종료 시 특별한 사유를 제시하지 않은 채 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 후 임차건물을 양도한 경우, 임대인과 임차건물 양수인의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월 이상이 경과하면 임대인은 권리금 침해로 인한 손해배상 책임이 없다.
선지
- ① ㄱ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄹ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답
1번
해설
정답: 1번 (ㄱ, ㄷ)
쟁점
상가건물 임대차보호법의 적용 대상이지만 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차(이하 '초과보증금 임대차')에 관한 문제이다. 초과보증금 임대차에는 상가임대차법의 일부 규정만 적용된다(제2조 제3항). ㄱ 기간의 정함이 없는 임대차에서 계약갱신요구권 인정 여부, ㄴ 보증금반환청구소송 확정판결에 의한 경매 시 집행개시요건 특례(제5조)의 적용 여부, ㄷ 3기 차임 연체 후 전액 지급한 경우 갱신거절 가부, ㄹ 권리금 회수기회 보호의무 위반의 정당한 사유(1년 6개월 이상 영리목적 미사용)가 논점이다. 옳은 것을 모두 고른다.
각 지문 검토
ㄱ. 옳음 — 기간의 약정 없는 임대차의 경우, 임차인이 계약을 위반한 사실이 없더라도 계약갱신요구권은 인정되지 않는다
대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결
상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. … 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 초과보증금 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우 계약갱신요구권 발생 여부(소극)
본 지문 → 옳음.
근거: 초과보증금 임대차에는 기간을 정하지 않은 임대차의 기간을 1년으로 간주하는 규정(제9조 제1항)이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 기간의 정함이 없는 상태 그대로 민법의 적용을 받아 임대인은 언제든지 해지통고를 할 수 있다(민법 제635조). 임차인의 계약갱신요구권은 '임대차기간 만료'를 전제로 그 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정되어 있으므로(제10조 제1항), 만료 시점이 없는 기간의 정함 없는 임대차에서는 임차인에게 계약 위반이 없더라도 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없다(2021다233730). 지문은 옳다.
ㄴ. 옳지 않음 — 보증금반환청구소송의 확정판결에 의한 경매 시 반대의무의 이행·이행제공을 집행개시요건으로 하지 않는다는 규정(제5조 제1항)은, 초과보증금 임대차에는 적용되지 않는다
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
— 국가법령정보센터 · 상가건물 임대차보호법 제2조
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 지문의 내용(보증금반환청구소송 확정판결에 의한 경매 시 반대의무의 이행이나 이행제공을 집행개시요건으로 하지 않음)은 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항이 정하는 것이다. 그런데 초과보증금 임대차에 적용되는 규정을 열거한 제2조 제3항에는 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조만이 포함되어 있을 뿐 제5조는 포함되어 있지 않다. 따라서 제5조는 초과보증금 임대차에는 적용되지 않으므로, 지문은 초과보증금 임대차에 관하여 옳지 않다.
ㄷ. 옳음 — 임차인이 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 임대인이 해지하기 전에 임차인이 연체차임 전액을 지급하였더라도, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결(판결요지 [1])
… 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 상가임차권자의 차임연체와 임대인의 계약갱신 거부
본 지문 → 옳음.
근거: 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건은 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'인 반면(제10조의8), 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'로 문언을 달리한다(제10조 제1항 제1호). 따라서 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 차임을 연체한 '사실이 있으면' 신뢰가 깨어진 것이므로, 그 후 연체차임을 전액 지급하여 갱신요구 당시에는 연체상태가 아니더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(2020다255429). 지문은 옳다. 이 판례(2020다255429)는 제15회 민사법에서도 출제되었습니다.
ㄹ. 옳지 않음 — 임대인이 특별한 사유를 제시하지 않은 채 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 이상 그때 이미 손해배상 책임이 발생하므로, 그 후 임차건물을 양도하여 임대인·양수인의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월이 경과하더라도 임대인은 권리금 침해로 인한 손해배상 책임을 면하지 못한다
대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결
… 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, … 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 권리금 회수기회 보호의무 예외 '1년 6개월 이상 영리목적 미사용'의 의미：임대인이 종료 시 그 사유로 거절 + 실제 미사용해야 정당사유
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 '1년 6개월 이상 영리목적 미사용'이라는 정당한 사유가 인정되려면, 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하고 실제로도 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 임대인이 특별한 사유(정당한 사유)를 제시하지 않은 채 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하였다면 그 시점에 이미 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임이 발생하고, 그 후 사후적으로 1년 6개월 이상 건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이미 발생한 손해배상 책임이 소멸하거나 방해행위가 정당해지지 않는다(2019다285257). 따라서 임차건물을 양도하여 임대인과 양수인의 비영리 사용기간을 합산하여 1년 6개월이 경과하더라도 임대인의 손해배상 책임은 면제되지 않는다. 지문은 손해배상 책임이 없다고 하여 옳지 않다.
결론
옳은 것은 ㄱ, ㄷ이므로 정답은 1번이다. ㄱ(기간의 정함 없는 초과보증금 임대차에서는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없음, 2021다233730)과 ㄷ(3기분 연체 사실이 있으면 그 후 전액 지급하여도 갱신거절 가능, 2020다255429)은 옳다. 반면 ㄴ(보증금 회수 관련 집행개시요건 특례 규정인 제5조는 제2조 제3항의 열거에 없어 초과보증금 임대차에 적용되지 않음)과 ㄹ(정당한 사유 없이 신규 임차인 계약을 거절한 이상 이미 손해배상 책임이 발생하고 사후적 비영리 사용으로 면책되지 않음, 2019다285257)은 옳지 않다.