제15회(2026년) 변호사시험 민사법 선택형 31번
문제
임대차관계에서 차임에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.
- ② 임차목적물의 양수인이 ｢주택임대차보호법｣에 따라 임대인의 지위를 승계한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추어야 임대차보증금에서 공제된다.
- ③ ｢상가건물 임대차보호법｣의 적용을 받는 임대차계약에서 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
- ④ 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권설정등기를 마친 경우, 임대차계약에 따른 연체차임 공제는 전세권설정계약과 양립할 수 없으므로 전세권설정자는 그와 같은 사정을 알지 못한 채 위 전세권에 관하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대해서는 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 없다.
- ⑤ 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때까지 추심되지 않은 차임채권액은 임대차보증금에서 당연히 공제된다.
정답
2번
해설
정답: 2번
쟁점
임대차의 차임에 관한 다섯 쟁점을 묻는다. ① 연체차임채권의 소멸시효 기산점, ② 임대인 지위 승계 전 발생한 연체차임의 임대차보증금 공제에 채권양도 요건이 필요한지, ③ 상가임대차에서 임대차기간 중 3기 차임 연체 사실과 계약갱신 거절, ④ 임대차보증금 담보 목적 전세권에서 선의의 제3자에 대한 연체차임 공제 대항, ⑤ 압류·추심명령된 차임채권의 임대차보증금 당연 공제를 묻는다. 옳지 않은 것을 고른다.
근거 법령
민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 … 계약갱신의 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
— 국가법령정보센터 · 민법 제618조 · 주택임대차보호법 제3조 · 상가건물임대차보호법 제10조
각 지문 검토
① 옳음 — 연체차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하고, 종료 후 보증금에서 일괄 공제하기로 약정한 경우 등 특별한 사정이 있으면 그러하지 않다
대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결(판결요지 [2])
소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임차보증금과 연체차임
본 지문 → 옳다.
근거: 소멸시효는 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없으므로(민법 제184조 제2항), 차임채권의 소멸시효는 원칙적으로 약정 지급기일부터 진행한다. 다만 임대차 종료 후 목적물 인도 시 보증금에서 일괄 공제하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 있으면 그러한 진행이 배제될 수 있다. 지문은 옳다.
이 판례(2016다211309)는 제13회 민사법 21번에서도 출제·인용된 바 있습니다.
② 옳지 않음 (정답) — 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임은 채권양도 요건을 갖추지 않아도 임대차 종료 시 임대차보증금에서 당연히 공제된다
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결(판결요지)
임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. … 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 임대인 지위 승계 전 연체차임의 보증금 공제：임차건물 양수인이 임대인 지위 승계 시 승계 전 발생한 연체차임채권은 채권양도 없으면 양수인에게 이전 ✗(임대인만 청구)·그러나 임대차 종료 시 그 연체차임도 채권양도 요건 없이 임대차보증금에서 당연 공제
본 지문 → 옳지 않음 (정답).
근거: 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임채권 그 자체는 채권양도 절차가 없으면 양수인에게 이전되지 않아 양수인이 임차인에게 직접 청구할 수는 없다. 그러나 임대차보증금은 임대차 종료 시까지의 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 양수인이 임대차 종료로 보증금을 반환할 때에는 승계 전에 발생한 연체차임도 채권양도 요건 없이 보증금에서 당연히 공제된다(양 개념은 구별된다). 지문은 "채권양도의 요건을 갖추어야 임대차보증금에서 공제된다"고 하므로 옳지 않다(정답).
③ 옳음 — 상가임대차에서 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구 당시 연체액이 3기에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있다
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결(판결요지 [1])
상가임대차법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정한 반면, 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. 그 취지는 … 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 상가임차권자의 차임연체와 임대인의 계약갱신 거부
본 지문 → 옳다.
근거: 상가건물 임대차보호법은 해지사유("연체액이 3기 차임액에 달하는 때")와 갱신거절사유("3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우")의 문언을 달리한다. 갱신거절은 과거에 한 번이라도 3기 연체 사실이 있으면 족하므로, 갱신요구 시점에 연체액이 3기에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 거절할 수 있다. 지문은 옳다.
④ 옳음 — 임대차보증금 담보 목적 전세권임을 알지 못한(선의) 제3자에 대해서는 임대차계약상 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 없다
대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결(판결요지)
[임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마친 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효이나,] 그러한 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 채권담보 목적으로 설정한 전세권의 효력 (3)
본 지문 → 옳다.
근거: 임대차보증금 담보 목적으로 설정된 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효이지만, 그 무효는 그 사정을 알고 있었던(악의) 제3자에게만 주장할 수 있다. 따라서 그 사정을 알지 못한(선의) 제3자에게는 연체차임 공제 주장(전세권설정계약 무효 주장)으로 대항할 수 없다. 지문은 옳다.
이 판례(2018다268538)는 제13회 민사법 26번에서도 출제·인용된 바 있습니다.
⑤ 옳음 — 차임채권에 압류·추심명령이 있었더라도 임대차 종료·목적물 반환 시 그때까지 추심되지 않은 차임채권액은 임대차보증금에서 당연히 공제된다
대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결(판결요지)
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 … 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 압류·추심명령된 차임채권의 보증금 공제：차임채권에 압류·추심명령이 있어도 임대차 종료·목적물 반환 시 그때까지 미추심 잔존 차임채권액은 임대보증금에서 당연 공제
본 지문 → 옳다.
근거: 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 반환 시 임차인의 모든 채무를 담보하여 별도의 의사표시 없이 당연히 공제된다. 차임채권에 압류·추심명령이 있었더라도 그 보증금의 담보적 기능은 유지되므로, 임대차 종료·목적물 반환 시까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액은 보증금에서 당연히 공제된다. 지문은 옳다.
이 판례(2004다56554)는 제10회 민사법 67번에서도 출제·인용된 바 있습니다.
결론
옳지 않은 것은 ②이므로 정답은 2번이다. 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임채권은 그 자체로는 채권양도 없이 양수인에게 이전되지 않지만, 임대차 종료 시에는 채권양도 요건과 무관하게 임대차보증금에서 당연히 공제된다(2016다218874). 나머지 ①(소멸시효는 지급기일부터·일괄공제 약정 시 예외)·③(상가 3기 연체 사실 있으면 갱신거절 가능)·④(선의의 제3자에게는 연체차임 공제 대항 ✗)·⑤(압류·추심명령된 차임채권도 종료 시 보증금 당연 공제)는 모두 옳다.