제10회(2021년) 변호사시험 민사법 선택형 6번
문제
전세권에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 甲이 통정허위표시에 해당하여 무효인 건물 전세권설정계약에 기한 전세권부 채권을 가압류한 경우, 가압류등기를 마칠 당시 전세권의 존속기간이 만료되었으나 전세권설정등기가 말소되지 않은 상태였고 전세권 갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권 명의자가 건물을 여전히 점유·사용하고 있었다면, 甲은 위 허위표시를 기초로 새로이 법률상 이해관계를 가진 제3자에 해당한다.
- ② 전세기간 만료 후 전세권을 전세금반환채권과 함께 양도하면서 전세권 이전의 부기등기를 마쳤으나 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않은 경우, 채권양수인은 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다.
- ③ 전세권이 존속기간의 만료로 종료된 경우 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.
- ④ 건물에 대하여 전세권을 설정하여 준 건물 소유자가 대지의 지상권자로서 지료 지급을 지체하여 대지 소유자의 지상권소멸청구에 의하여 지상권이 소멸하고 건물철거 및 대지인도를 명하는 판결이 확정된 경우, 대지 소유자는 건물 전세권자에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
- ⑤ 토지와 그 지상 건물을 함께 소유하던 甲이 乙에게 건물에 대하여 전세권을 설정해준 후 토지가 丙에게 경락되어 법정지상권을 취득한 상태에서 다시 건물을 丁에게 양도한 경우, 丁이 丙과 토지에 관한 임대차계약을 체결하였으나 그 임대차가 丁의 차임 연체를 이유로 적법하게 해지되더라도, 丙은 乙에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
정답
4번
해설
정답: ④번
쟁점
전세권 종합 — ① 통정허위표시 전세권 + 가압류권자의 제3자성, ② 존속기간 만료 후 전세금반환채권 양도와 확정일자, ③ 전세권 종료 후 채권자대위·추심에 기한 배당요구, ④ 지료체납으로 지상권 소멸한 경우 토지소유자의 전세권자에 대한 퇴거청구, ⑤ 법정지상권 변경 후 임대차 해지가 전세권자에게 미치는 효력.
근거 법령
민법 제108조(통정한 허위의 의사표시) ① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제108조
민법 제450조(지명채권양도의 대항요건) ① 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
② 전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제450조
민법 제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제287조
각 지문 검토
① ○ — 통정허위표시 전세권 후 가압류한 자는 보호받는 제3자
대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결(판결요지)
실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우에, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다. … 선의의 제3자가 보호될 수 있는 법률상 이해관계는 위 전세권설정계약의 당사자를 상대로 하여 직접 법률상 이해관계를 가지는 경우 외에도 그 법률상 이해관계를 바탕으로 하여 다시 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계와 새로이 법률상 이해관계를 가지게 되는 경우도 포함된다.
— 표준판례: 통정허위표시 (4)：임차인의 전세권등기와 선의의 제3자 보호
가압류등기 시점에 존속기간이 만료되었다 하더라도 전세권설정등기는 말소되지 않고 점유·사용이 계속되었다면, 가압류권자는 전세권설정계약에 의해 형성된 법률관계에 기초해 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하여 제108조 제2항의 선의의 제3자 보호를 받는다. ① 은 옳다.
② ○ — 전세금반환채권 양도에 확정일자 없으면 압류·전부채권자에 대항 불가
대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결(판결요지)
전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 … 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, … 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는 제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의 양도사실로써 대항할 수 없다.
— 표준판례: 전세권의 양도 (1)：존속기간 만료 후의 양도 · 표준판례: 전세권의 양도 (2)：전세금반환채권과의 분리 양도 · 표준판례: 전세권의 양도 (3)：전세금반환채권과의 분리 양도 (2)
존속기간 만료 후 전세권은 담보물권으로만 잔존하고, 전세금반환채권은 지명채권의 성질을 가진다. 따라서 양도 시 전세권 이전 부기등기만으로는 부족하고 확정일자 있는 채권양도 절차(민법 §450 ②)를 갖추어야 압류·전부 채권자에게 대항 가능. ② 는 옳다.
③ ○ — 전세권 종료 후 채권자대위 또는 추심권한으로 자기 명의 배당요구 가능
대법원 2015. 11. 17. 자 2014마1352 결정 등 일관된 판례는, 전세권이 존속기간 만료로 종료된 경우에는 전세권자의 채권자는 ① 채권자대위권(민법 §404)을 행사하거나, ② 전세금반환채권에 대한 압류·추심명령을 받아 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.
전세권의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 경우, 그 본질은 전세금반환채권의 우선변제권이다. 따라서 전세권자의 채권자는 그 피담보채권을 대위·추심하는 방법으로 배당절차에 직접 참여하여 자기 명의로 배당을 받을 수 있다. ③ 은 옳다.
④ ✗ (정답) — 토지소유자는 전세권자에게 퇴거 청구할 수 있다
대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결(판결요지 [1])
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다.
— 표준판례: 전세권자의 사용·수익권
지료체납에 의한 지상권 소멸청구(민법 §287)로 지상권이 소멸하고 건물철거 판결이 확정된 이상, 건물은 토지에 대한 사용권을 잃은 무권원 점유물이 된다. 그 위에 전세권자가 점유하고 있다면 토지소유자는 건물철거의 집행을 위한 부수적 청구로서, 소유권에 기한 방해배제청구권에 의하여 건물 전세권자에게 퇴거를 청구할 수 있다. 임차권·전세권의 대항력은 건물에 관한 것일 뿐 토지소유권을 제약하는 토지사용권이 아니기 때문이다.
따라서 ④ 의 “대지 소유자는 건물 전세권자에게 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다” 는 진술은 옳지 않다(정답).
⑤ ○ — 차임 연체에 의한 임대차 해지만으로는 전세권자에게 퇴거 청구할 수 없다
대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결(같은 사안 판결요지)
토지와 그 지상 건물을 함께 소유하던 자가 그 건물에 관하여 전세권을 설정해 준 후, 토지의 양도로 법정지상권을 취득한 다음 건물을 다시 양도하였는데, 토지의 매수인이 건물의 양수인과 사이에 토지에 관한 새로운 임대차계약을 체결하였다가 그 임대차가 임차인의 차임 연체를 이유로 적법하게 해지되었더라도, 토지 소유자는 종전에 적법하게 설정된 전세권자에 대하여는 건물에서의 퇴거를 청구할 수 없다.
— 표준판례: 전세권자의 사용·수익권
④와 ⑤의 차이는 토지사용권 소멸 원인의 성격에 있다.
| 사안 | 토지사용권 소멸 원인 | 전세권자에 대한 퇴거 청구 |
|------|---------------------|----------------------------|
| ④ | 지상권 자체의 소멸(지료체납 → 물권 소멸) | ○ 가능 |
| ⑤ | 임대차 해지(임차인 귀책 사유 → 채권 종료) | ✗ 불가 |
법정지상권을 임대차로 대체하기로 한 토지소유자와 건물양수인 사이의 합의 이후 그 임대차가 임차인의 차임 연체라는 임차인 귀책 사유로 해지되었다면, 그 해지의 효과를 이미 적법하게 설정된 전세권자에게 불이익하게 미치게 하는 것은 권리관계의 안정성·예측가능성에 반한다. 전세권은 건물 자체에 부수되어 법정지상권의 동일성에 따라 보호되며, 임대차 해지에 의해 전세권자가 예상하지 못한 점유 박탈을 당할 수 없다는 것이 판례의 가치판단이다. ⑤ 는 옳다.
결론
옳지 않은 것은 ④ → 정답 ④.
학습 포인트:
1. 통정허위표시 전세권과 가압류권자 — 점유·사용이 계속되고 있다면 제3자 보호 (sc 413).
2. 존속기간 만료 후 전세권 = 담보물권으로만 잔존, 양도 시 확정일자 채권양도 필수 (sc 641·642·643).
3. 전세권 종료 후 채권자는 대위·추심으로 자기 명의 배당요구 가능.
4. 토지소유자 퇴거 청구 vs 전세권자 — 지상권 소멸(물권 종료) → 퇴거 ○ / 임대차 해지(채권 종료) → 퇴거 ✗ (sc 640).