제10회(2021년) 변호사시험 민사법 선택형 27번
문제
甲이 X주택을 乙에게 임대하였고, 乙은 X주택을 인도받고 전입신고를 하였다.
이에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 甲이 X주택의 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가지고 있다면 乙은 ｢주택임대차보호법｣에 따라 대항력을 취득한다.
- ② 乙이 자신의 명의로 전입신고를 하지 않고 X주택에 동거하는 배우자의 명의로 전입신고를 하였더라도 乙은 ｢주택임대차보호법｣에 따라 대항력을 취득한다.
- ③ 乙이 甲의 동의를 얻어 X주택을 丙에게 전대하였고, 전대차계약을 체결한 당일 丙이 X주택을 인도받아 그 즉시 전입신고를 한 경우, 乙의 임차권의 대항력은 유지된다.
- ④ 甲이 丁으로부터 X주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후에 乙에게 임대한 경우, 丁이 甲의 매매대금채무의 이행지체를 이유로 매매계약을 해제하더라도 乙은 丁에게 임차권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 甲으로부터 X주택을 매수한 戊가 X주택에 대한 소유권이전등기를 마치고 임대인의 지위를 승계하였다면, 甲과 戊는 연대하여 乙에 대한 임대차보증금반환채무를 부담한다.
정답
5번
해설
정답: ⑤번
쟁점
주택임대차보호법(주임법) 대항력 종합 — ① 비소유자 임대인 + 임차인의 대항력(①), ② 가족 명의 전입신고(②), ③ 동의받은 전대 + 즉시 전입신고(③), ④ 매매계약 해제 시 임차인 보호(④), ⑤ 임대주택 양도 시 임대인 지위 승계의 법적 효과 — 보증금반환채무의 단독 부담 vs 연대(⑤).
근거 법령
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
— 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조
민법 제548조(해제의 효과) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제548조
각 지문 검토
① ○ — 비소유자 + 적법한 임대권한이면 대항력 취득
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 일관된 판례 — 주임법 §3 ①의 ‘임대’는 소유권을 전제로 하지 않고, 임대인이 적법한 임대권한(예: 부동산을 위임받은 자, 명의신탁자, 신탁계약상 수탁자 등)을 가지고 있으면 임차인은 대항력을 취득한다.
주임법은 ‘주택 인도 + 주민등록’이라는 공시 방법에 따른 제3자 보호에 초점을 둔다. 임대인의 소유권 유무는 그 공시 자체에 직접 영향을 미치지 않으므로, 적법한 임대권한 있는 자와의 임대차도 같은 대항력 효과를 부여한다. ① 은 옳다.
② ○ — 동거하는 배우자 명의 전입신고도 대항력 인정
대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등 일관된 판례 — 주임법 §3 ①의 주민등록은 임차인 본인 명의만이 아니라 주택을 인도받아 거주하는 자의 가족 명의(배우자, 자녀 등)로 전입신고가 되어 있어도 임차인의 대항력은 인정된다(임차인의 공시 의사가 객관적으로 표출되는 데 충분).
§3 ① 의 주민등록은 ‘임대차의 존재를 외부에 알리는 공시 기능’을 한다. 동거 가족의 전입신고도 그 공시 기능을 동등하게 수행하므로 임차인 본인 명의가 아니더라도 대항력 발생. ② 는 옳다.
③ ○ — 동의받은 전대 + 즉시 전입신고 → 임차권 대항력 유지
대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 등 — 임대인의 동의를 얻은 전대(§629)에서, 전차인 丙이 전대차계약을 체결한 당일 주택을 인도받아 즉시 전입신고한 경우, 임차인 乙의 대항력은 유지된다. 임대인의 동의로 전대가 적법해진 이상, 임차인의 점유는 전차인을 통해 간접점유로 계속되는 것으로 평가되기 때문이다.
§3 ① 의 ‘인도’는 직접 점유에 한정되지 않고 간접 점유도 포함하므로, 적법한 전대에 의한 전차인의 점유는 임차인의 점유로 동일성이 인정된다. ③ 은 옳다.
④ ○ — 매매계약 해제 시에도 임차인은 §548 ① 단서 제3자로서 보호
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 — 임대인 甲이 매매계약으로 X주택을 매수해 소유권이전등기까지 마친 뒤 乙에게 임대한 경우, 그 매매계약이 매도인 丁의 해제 의사표시로 해제되더라도, 임차인 乙은 §548 ① 단서의 ‘제3자’에 해당하여 해제의 효과로부터 보호된다. 따라서 乙은 丁에 대해서도 임차권을 주장할 수 있다.
§548 ① 단서의 ‘제3자’는 해제 전에 새로운 이해관계를 가지고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미하는데, 주임법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이에 해당한다(주임법 §3 ①의 대항력 효과). ④ 는 옳다.
⑤ ✗ (정답) — 매수인 戊가 임대인 지위 승계 → 매도인 甲은 면책, 戊가 단독 부담
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(다수의견 — sc 989)
주택임대차보호법 제3조 제3항(현 §3 ④)은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
동지 대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다201610 판결(sc 988) — 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지로 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하고 양수인이 면책적 인수.
— 표준판례: 주택임차권의 대항력과 임대목적물 매수인의 지위 (1) · 표준판례: 주택임차권의 대항력과 임대목적물 매수인의 지위 (2)
⑤ 의 사실관계: 甲(매도인) → 戊(매수인)에게 X주택 매도 → 戊가 소유권이전등기 + 임대인 지위 승계. 위 sc 989·988 의 ‘면책적 인수’ 법리에 따르면 甲은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환의무를 면제받고, 戊가 단독으로 보증금반환채무를 부담한다.
따라서 ⑤ 의 “甲과 戊는 연대하여 乙에 대한 임대차보증금반환채무를 부담한다” 는 위 전합 다수의견의 ‘면책적 인수’ 법리와 정면 충돌하여 옳지 않다(정답).
(임차인 보호가 임대주택 양도로 후퇴하지 않도록 하기 위한 §3 ④ 의 당연승계 규정의 취지를 고려하면, 양도인에게 보증금반환의무를 잔존시키는 ‘연대 부담’ 구조는 오히려 임차인 보호와 양도인-양수인 양당사자에게 모두 불리한 결과가 된다 — 임차인이 누구를 상대로 청구할지 모르는 불확실성 발생.)
결론
옳지 않은 것은 ⑤ → 정답 ⑤.
학습 포인트:
1. §3 ① 대항력 요건 — 주택 인도 + 주민등록(가족 명의 ○) + 적법한 임대권한. 임대인의 소유권 ✗ 필요 X.
2. 적법 전대 + 전차인 점유 — 임차인의 간접 점유로 대항력 유지.
3. 매매계약 해제 + 임차인 — §548 ① 단서 제3자 보호 — 임차권 주장 가능.
4. 임대주택 양도 → 임대인 지위 당연승계:
- 양수인 = 면책적 인수 (보증금반환의무 단독 부담)
- 양도인 = 면책 (임대차관계 탈퇴)
- 양도인과 양수인의 연대 부담 ✗(sc 989 전합).