제10회(2021년) 변호사시험 민사법 선택형 28번
문제
甲은 2021. 1. 7. 본인 소유의 X토지를 乙에게 1억 원에 매도하는 매매계약을 체결하였는데, 계약금 1,000만 원 중 300만 원은 계약 당일 지급받았고, 나머지 계약금 700만 원은 2021. 1. 11., 중도금 2,000만 원은 2021. 3. 7. 각 지급받으며, 잔금 7,000만 원은 2021. 6. 7. 소유권이전등기에 필요한 서류를 乙에게 교부함과 동시에 지급받기로 약정하였다.
이에 관한 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 甲은 2021. 1. 8. 乙에게 계약해제의 의사표시를 함과 동시에 600만 원을 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있다.
- ② 乙이 약정기일에 매매대금을 전부 지급하였지만 甲으로부터 X토지를 인도받지 못한 경우, 乙은 X토지로부터 발생하는 과실을 수취할 권리를 가진다.
- ③ 甲의 잔금지급청구권과 乙의 소유권이전등기청구권이 동시이행의 관계에 있는 동안에는 잔금지급청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
- ④ X토지에 관한 매매계약을 체결한 후 乙 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에 乙로부터 X토지를 다시 매수한 丙의 처분금지가처분신청으로 X토지에 관하여 가처분등기가 이루어진 상태에서 甲과 乙 사이의 매매계약이 해제된 경우, 가처분등기의 말소와 甲의 대금반환의무는 동시이행의 관계에 있다.
- ⑤ 乙이 소유권이전등기를 마치기 전에 매매계약의 이행으로 X토지를 인도받아 점유·사용하는 경우, 甲은 乙에 대하여 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
정답
2번
해설
정답: ②번
쟁점
부동산 매매계약 종합 — ① 계약금 일부만 지급된 상태에서의 해약금 해제 기준(①), ② 대금 완납 후 미인도 상태에서의 과실수취권(②), ③ 동시이행관계에 있는 잔금지급청구권의 소멸시효 진행(③), ④ 가처분등기 말소와 매도인의 대금반환의무의 동시이행(④), ⑤ 인도받은 매수인의 점유·사용에 대한 매도인의 부당이득 청구(⑤).
근거 법령
민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제565조
민법 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
— 국가법령정보센터 · 민법 제587조
각 지문 검토
① ✗ — 계약금 일부 지급 단계에서는 ‘실수령액’ 배액이 아니라 ‘약정 계약금 전액’의 배액
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결(판결요지)
당사자가 계약금의 일부만 지급된 경우에 매도인이 계약금의 일부만을 기준으로 한 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 한다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 되어 부당하다. 따라서 매도인은 실제 교부받은 금액의 배액이 아니라 약정 계약금 전액의 배액을 상환하여야 해약금 해제가 가능하다.
— 표준판례: 계약금 일부 지급과 해약금 해제：약정 계약금 전액의 배액 기준
본 사안: 약정 계약금 1,000만 원 중 300만 원만 실제 지급. 甲이 해약금 해제하려면 ‘약정 계약금 전액 = 1,000만 원의 배액 = 2,000만 원’을 상환해야 한다(이미 받은 300만 원을 공제하면 1,700만 원의 추가 지급 또는 전체 2,000만 원 상환). 600만 원(300만 원의 배액)만으로는 해제 불가.
따라서 ① 의 “600만 원을 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있다” 는 위 판례와 정면 충돌하여 옳지 않다.
② ○ — 대금 완납 + 미인도 → 매수인이 과실수취권 가짐 (정답)
일관된 판례 — 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결, 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결 등 — 매수인이 매매대금을 완납하였음에도 매도인이 목적물 인도를 지체하는 경우, 그 인도 지체 기간 동안 목적물에서 발생하는 과실은 매수인에게 귀속된다.
§587 의 ‘인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다’ 라는 규정은 매수인이 대금을 완납하지 않은 상태를 전제로 한다(매도인의 자금부담에 대한 보상). 대금을 완납한 매수인에 대해서는 그 보상 근거가 소멸하므로, 과실은 매수인에게 귀속되는 것이 공평에 부합한다.
(비교 — 대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결(sc 717)은 대금 미완납 사안: “부동산매매에 있어 목적부동산을 제3자가 점유하고 있어 인도받지 아니한 매수인이 명도소송 제기의 방편으로 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매수인이 아니라 매도인에게 귀속되어야 한다.” — 즉 대금 완납 시점이 과실 귀속의 분기점.)
— 표준판례: 특정물채권 (2)：매도인의 이행지체와 과실의 귀속
② 는 옳다(정답).
③ ✗ — 동시이행항변권은 소멸시효 진행 정지 사유가 아니다
대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 등 일관된 판례 — 동시이행관계에 있는 채권이라도 그 소멸시효 진행은 정지되지 않는다. 동시이행 항변권은 이행지체 책임을 차단할 뿐, 시효 진행 자체에는 영향이 없다.
소멸시효의 정지 사유(§182·§179 등)는 법정 한정 사유이고, 동시이행항변권은 거기에 포함되지 않는다. 시효는 권리 행사 가능 시점부터 객관적으로 진행하며, 항변권에 의한 이행 거절 가능성은 그 진행을 막지 못한다. ③ 의 “잔금지급청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다” 는 옳지 않다.
④ ✗ — 가처분등기 말소와 매도인의 대금반환의무는 동시이행 관계 ✗
대법원 1992. 11. 27. 선고 92다22008 판결 등 — 가처분등기는 가처분권자(丙)의 권리이지 매수인 乙의 의무가 아니다. 매도인 甲의 대금반환의무는 乙과의 매매계약 해제 효과로 발생하므로 그 상대방은 乙이고, 가처분등기 말소는 丙의 권리에 관한 것이므로 대금반환의무와 견련관계가 없다. 따라서 두 의무 사이에 동시이행 관계 ✗.
§536의 동시이행은 동일한 법률관계에서 대가적으로 부담하는 채무들 사이에서 인정되는데, 제3자의 가처분권 행사는 그 대가적 견련성이 결여되어 있다. ④ 는 옳지 않다.
⑤ ✗ — 매매계약 이행으로 인도받은 매수인은 부당이득 ✗
대법원 1992. 12. 22. 선고 92다25540 판결 등 — 매매계약의 이행으로 매수인이 목적물을 인도받아 점유·사용하는 경우, 그 점유·사용은 매매계약 자체를 법률상 원인으로 하는 것이므로, 매도인의 부당이득반환청구권은 성립하지 않는다. 대금 미지급 사정이 있더라도 동시이행 항변·매매대금 청구권으로 해결할 일이지, 부당이득반환의 영역이 아니다.
매수인의 점유는 매매계약 = 법률상 원인이라는 점에서 부당이득의 ‘법률상 원인 없음’ 요건을 충족하지 못한다. 매수인 등기 전 인도도 매매계약 이행의 일부로 평가되어 동일. ⑤ 의 “임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다” 는 옳지 않다.
결론
옳은 것은 ② → 정답 ②.
학습 포인트:
1. 계약금 일부 지급과 해약금 해제 — 약정 계약금 전액의 배액 기준(sc 3762). 실수령액의 배액은 ✗.
2. §587 과실수취권의 분기점 — 대금 완납 시점. 완납 + 미인도 → 매수인에 귀속. 미완납 + 등기 → 매도인에 귀속(sc 717).
3. 동시이행항변권 vs 소멸시효 — 시효 진행 정지 사유 ✗. 동시이행은 이행지체 차단 기능만.
4. 동시이행의 견련성 요건 — 제3자의 권리(가처분 등)는 매도인-매수인의 대가적 의무와 견련성 ✗.
5. 매매계약 이행 점유·사용 — 법률상 원인 있음 → 부당이득 ✗. 대금 청구·동시이행 항변으로 해결.