제9회(2020년) 변호사시험 민사법 선택형 8번
문제
미등기 건물에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. 타인의 토지 위에 있는 미등기 건물을 법률상, 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람은 그 대지에 대한 적법한 점유권원이 없다면 대지소유자에 대하여 그 미등기 건물을 철거할 의무가 있다.
ㄴ. 미등기 무허가건물을 매수하였으나 아직 인도받지 않고, 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인은 그 건물의 불법점유자에 대하여 직접 자신의 소유권에 기한 건물반환을 청구할 수 있다.
ㄷ. 주택으로 사용되는 건물에 관하여 소유권보존등기가 이루어지지 않은 경우에도, 특별한 사정이 없는 한 ｢주택임대차보호법｣이 적용된다.
ㄹ. 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 토지임차인은, 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기 명의가 없어 건물 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.
선지
- ① ㄱ
- ② ㄴ, ㄷ
- ③ ㄴ, ㄹ
- ④ ㄷ, ㄹ
- ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ
정답
5번
해설
정답: ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ
쟁점
미등기 건물의 법률관계 — (a) 미등기 건물에 대한 법률상·사실상 처분권자의 철거의무, (b) 미등기 무허가건물 매수인의 직접 명도청구권 유무, (c) 미등기·무허가 주택에 대한 주택임대차보호법 적용, (d) 미등기 건물을 매수한 토지임차인의 지상물매수청구권 행사 적격을 종합적으로 묻는 문제다.
근거 법령
민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
민법 제643조(임차인의 갱신청구권·매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
— 국가법령정보센터 · 민법 · 주택임대차보호법
각 지문 검토
ㄱ. ○ — 미등기 건물의 법률상·사실상 처분권자에게는 철거의무가 있다
대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결(건물 철거처분권자) — 판결요지 [1]
"건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자(민법상 원칙적으로는 등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다 할 것이고, 예외적으로 건물을 전소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 있다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 건물 철거처분권자：법률상·사실상 처분권자 (미등기 건물 매수인 포함)
본 지문 → 옳다 (정답 구성).
근거: 본 지문은 "타인의 토지 위에 있는 미등기 건물을 법률상, 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람은 그 대지에 대한 적법한 점유권원이 없다면 대지소유자에 대하여 그 미등기 건물을 철거할 의무가 있다"고 했다. 이는 위 판례 [1]의 결론과 정확히 일치한다. 미등기 건물의 매수인은 등기를 하지 못해 소유권을 취득하지 못했지만, 그 점유와 처분권의 범위에서 철거의무를 부담한다.
ㄴ. ✗ — 미등기 무허가건물 매수인은 직접 자신의 소유권에 기한 반환청구를 할 수 없다
대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결(미등기 무허가건물 매수인의 소유권 미취득) — 판결요지 [1]
"미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로, 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법점거자에 대하여 직접 자신의 소유권 등에 기하여 명도를 청구할 수는 없다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 미등기 무허가건물 매수인의 소유권 미취득：직접 소유권에 기한 명도청구 ✗
본 지문 → 옳지 않음.
근거: 본 지문은 "미등기 무허가건물을 매수하였으나 아직 인도받지 않고, 소유권이전등기를 마치지 않은 매수인은 그 건물의 불법점유자에 대하여 직접 자신의 소유권에 기한 건물반환을 청구할 수 있다"고 했으나, 판례는 정반대다. 민법 제186조의 형식주의 원칙상 등기를 마치지 않은 매수인은 소유권을 취득하지 못하고, 관습상의 물권도 인정되지 않으므로 직접 자신의 소유권에 기한 반환청구는 할 수 없다. 다만 매도인(원시취득자)을 대위(제404조)하여 그 명도를 구하는 것은 가능하다.
ㄷ. ○ — 미등기 주택에도 주택임대차보호법이 적용된다
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(미등기·무허가 주택과 주택임대차보호법의 적용) — 판결요지 [2]
"주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 미등기·무허가 주택과 주택임대차보호법의 적용
본 지문 → 옳다 (정답 구성).
근거: 주택임대차보호법은 임차주택의 등기·허가 여부를 묻지 않고 '주거생활의 용도로 사용되는 주택'에 대해 광범위하게 적용된다. 따라서 미등기·무허가 주택의 임차인도 대항요건(주택 인도 + 주민등록) 및 확정일자를 갖추면 우선변제권을 행사할 수 있고, 대지 환가대금에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있다.
ㄹ. ○ — 미등기 건물을 매수한 토지임차인은 등기 없어도 지상물매수청구권을 행사할 수 있다
대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결(토지임차인의 지상물매수청구권)
"민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기 명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 토지임차인의 지상물매수청구권
본 지문 → 옳다 (정답 구성).
근거: 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임차인의 소유권 등기 여부에 따라 그 행사 가부를 달리할 이유가 없다. 종전 임차인으로부터 미등기 건물을 매수하여 점유하는 토지임차인도 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.
결론
옳은 것은 ㄱ, ㄷ, ㄹ — 정답은 ⑤.
학습 포인트: 미등기 건물 법률관계 4대 쟁점 — (a) 미등기 건물의 처분권자도 철거의무 부담(2002다61521) — 적극적 의무는 등기 없는 처분권자도 부담. (b) 그러나 미등기 건물 매수인은 직접 자신의 소유권에 기한 명도청구는 불가(2007다11347) — 적극적 권리는 등기 명의자에게만. 다만 매도인 대위(제404조)는 가능. (c) 미등기 주택에도 주임법 적용(2004다26133 전합) — 주거안정 입법 취지상 등기 요건 없음. (d) 미등기 건물 매수 토지임차인도 지상물매수청구권 행사 가능(2013다48364) — 보호 입법 취지상 등기 요건 없음. 핵심은 "보호 입법(주임법·지상물매수청구권)은 등기 불문, 형식주의 원칙(반환청구)은 등기 필수"라는 대조.