제9회(2020년) 변호사시험 민사법 선택형 18번
문제
甲은 자기 소유 X건물을 乙에게 매도하고 乙은 이를 다시 丙에게 매도하기로 하는 매매계약을 각각 체결하였다.
이에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)
선지
- ① 甲, 乙, 丙이 전원의 의사합치에 따라 甲으로부터 丙에게 직접 소유권이전등기를 넘겨주기로 하는 중간생략등기의 합의를 한 경우, 丙은 甲을 상대로 X건물의 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- ② 甲, 乙, 丙이 전원의 의사합치에 따라 甲으로부터 丙에게 직접 소유권이전등기를 넘겨주기로 하는 중간생략등기의 합의를 한 경우, 甲은 乙을 상대로 매매대금의 지급을 청구할 수 없다.
- ③ 甲과 乙, 乙과 丙 사이의 각 매매계약이 적법하게 성립하여 甲으로부터 丙이 X건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다면, 이들 전원의 중간생략등기에 대한 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 할 수는 없다.
- ④ 甲이 매수인 乙에게 X건물을 매도함에 있어서, 소유권이전등기 소요 서류 등에 매수인란을 백지로 하여 교부한 경우에는 소유권이전등기에 있어 묵시적 그리고 순차적으로 중간생략등기에 합의한 것으로 볼 수 있다.
- ⑤ 만일 甲이 X건물을 신축하여 乙에게 매도하면서 매수인 乙과의 합의에 따라 乙 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다면, 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 적법한 등기로서 효력이 있다.
정답
2번
해설
정답: ②
쟁점
중간생략등기 — (a) 전원 합의 시 최종 양수인이 최초 양도인을 상대로 등기청구권 행사 가능 여부, (b) 중간생략등기의 합의가 중간자의 매매대금 청구권에 영향을 미치는지, (c) 합의 없이 마쳐진 중간생략등기의 효력, (d) 매수인란 백지 위임의 묵시적 중간생략등기 합의, (e) 신축건물 보존등기 명의를 매수인 앞으로 한 경우의 효력을 종합적으로 묻는 문제다.
근거 법령
민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제568조(매매의 효력) ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
부동산 등기 특별조치법 제2조(중간생략등기의 등기신청절차의 강제 등)
— 국가법령정보센터 · 민법
각 지문 검토
① ○ — 전원 합의 시 최종 양수인은 최초 양도인을 상대로 직접 등기청구권 행사 가능
대법원 1995. 8. 22. 선고 95다15575 판결(중간생략등기) — 판결요지
"부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기 청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구된다."
— 대법원 판례 원문 · 표준판례: 중간생략등기
본 지문 → 옳다.
근거: 본 지문은 "甲·乙·丙 전원의 의사합치"라는 요건을 명시했으므로 위 판례의 요건을 충족한다. 따라서 丙은 甲을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
② ✗ — 중간생략등기 합의가 있어도 甲·乙 사이의 매매대금 청구권에는 영향 ✗ (정답)
대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 등 동지
"중간생략등기의 합의는 부동산이 전전 매도된 경우 각 단계마다 행해야 할 등기절차를 단축하여 최초 양도인으로부터 최종 양수인에게 직접 등기를 이전하는 등기절차에 관한 합의일 뿐이고, 이로 인하여 중간 단계의 매매계약상 매도인과 매수인 사이의 권리·의무에 어떠한 변동도 가져오지 않는다. 따라서 중간생략등기의 합의가 있다 하여 중간자(매수인)와 최초 양도인 사이의 매매대금 지급채무가 소멸하는 것은 아니므로, 최초 양도인은 여전히 중간자에 대하여 매매대금의 지급을 청구할 수 있다."
본 지문 → 옳지 않음 (정답).
근거: 본 지문은 "甲은 乙을 상대로 매매대금의 지급을 청구할 수 없다"고 했으나, 판례는 정반대다. 중간생략등기 합의는 어디까지나 등기절차에 관한 합의일 뿐, 매매계약의 권리·의무 관계에는 아무런 영향을 미치지 않는다. 甲과 乙 사이의 매매계약, 乙과 丙 사이의 매매계약은 각각 별개의 계약으로서 유효하게 존속하고, 매매대금 지급의무도 그대로 각 매매계약의 당사자 사이에서 존재한다. 따라서 甲은 여전히 乙을 상대로 자신의 매매대금을 청구할 수 있다.
③ ○ — 합의 없이 마쳐진 중간생략등기도 실체관계에 부합하면 유효
대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2105 판결 등 동지
"각 매매계약이 적법하게 성립하여 최종 매수인 명의로 직접 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 이들 전원의 중간생략등기에 대한 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 할 수는 없다. 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 적법한 등기로서 유효하다."
본 지문 → 옳다.
근거: 부동산 등기 특별조치법 제2조 등이 중간생략등기를 절차적으로 금지·제한하더라도, 실체적 권리관계에 부합하는 등기 자체의 효력을 부인하지는 않는다. 합의 없이 마쳐진 중간생략등기도 각 매매계약이 적법하게 성립한 이상 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.
④ ○ — 매수인란 백지 위임은 묵시적·순차적 중간생략등기 합의로 추정
대법원 1980. 2. 26. 선고 78다2245 판결 등 동지
"매도인이 매수인에게 부동산을 매도함에 있어 등기 소요 서류와 인감증명서 등을 매수인란을 백지로 한 채 교부하였다면, 이는 매도인이 매수인이 어떤 사람을 매수인 명의로 등기할 것에 동의한 것으로 볼 수 있으므로, 묵시적이고 순차적으로 중간생략등기에 합의한 것으로 볼 수 있다."
본 지문 → 옳다.
근거: 매수인란을 백지로 한 등기 소요 서류를 교부한 것은, 매도인이 누구든 매수인 측에서 정하는 사람의 명의로 등기를 마쳐도 좋다는 의사를 표현한 것이다. 이는 통상의 단계적 등기절차를 생략하여도 좋다는 묵시적 동의로 해석될 수 있고, 결과적으로 묵시적·순차적 중간생략등기 합의로 평가된다.
⑤ ○ — 신축건물 매수인 명의 보존등기는 실체관계 부합으로 유효
대법원 1984. 1. 24. 선고 83다카1152 판결 등 동지
"신축건물의 원시취득자(도급인 또는 자가 건축인)와 매수인 사이의 매매계약에 따라 매수인 명의로 직접 소유권보존등기를 마치기로 합의한 경우, 그 보존등기는 비록 형식상 원시취득자의 명의로 보존등기가 마쳐진 후 매수인 명의로 이전등기가 마쳐지는 단계를 거치지 않았더라도, 실체적 권리관계에 부합하는 적법한 등기로서 유효하다."
본 지문 → 옳다.
근거: 보존등기의 명의자가 원시취득자 본인이 아니라도, 매매 등을 통해 그 부동산의 권리자가 된 자의 명의로 보존등기가 마쳐졌다면 실체적 권리관계에 부합하여 유효하다. 절차상 보존등기 → 이전등기의 단계를 거치지 않아도 등기의 효력 자체는 인정된다.
결론
옳지 않은 것은 ② — 정답은 ②.
학습 포인트: 중간생략등기 5대 쟁점 정리 — (a) 전원 합의 시 최종 양수인 직접 등기청구권 ○(95다15575). 다만 합의 없는 단순한 채권양도만으로는 불가(2018다280316). (b) 중간생략등기 합의는 등기절차에 관한 합의일 뿐 매매계약의 권리·의무에 영향 ✗. 매도인의 대금청구권은 그대로 유지(91다5761). (c) 합의 없이 마쳐진 중간생략등기도 실체관계 부합 시 유효(79다2105). (d) 매수인란 백지 위임은 묵시적·순차적 중간생략등기 합의로 추정(78다2245). (e) 신축건물 매수인 명의 보존등기도 실체관계 부합 시 유효(83다카1152). 중간생략등기의 핵심은 "등기절차의 단축 + 실체관계 부합 시 효력 유지"이며, 매매계약 자체의 권리·의무에는 영향 없다.